房地产基金国际经验和运作模式.ppt

房地产基金的国际经验和 运作模式研究 报告人:马晓生 2003年11月1日  目录 房地产基金概要 二、国外房地产基金运作模式研究 三、国内房地产类基金的运作模式研究 四、新城集团可采取的房地产基金模式 五、房地产基金方案(草案)  一、房地产基金概要  1.1房地产基金定义 房地产投资基金是产业投资基金的一种 产业投资基金,系指直接投资于产业,主要对未上市金业进行股权投资和提供经营管理服务 担的集合投资制度。产业投资基金通过向多数投资者发行基金份额设立 基金公司,由基金公司自任基金管理人或另行委托基金管理人管理基金资产,由基金托管人 来托管基金资产,从事创业投资、企业重组投资和基础设施投资等实业投资 专门投资于房地产行业的基金就称为房地产产业投资基金,即房地产投资基金。在大多数国 家房地产基金以房地产投资信托基金RETT(Rea1 Estate investment Trust)的名义存在 1.2房地产基金的投资领域 把房地产市场划分为不同的价值链,房地产基金可以投资在不同的房地产业务领域 既可以直接投资于好的房地产项目,又可以对房地产企业进行股权投资 既可以进行全程投资,又可以进行阶段性投资: 既可以对项目进行整体收购,又可以进行杠杆收购 既可以对银行的坏帐进行整合变现,又可以介入二手房交易市场 在资金空闲时期还可以投资于短期资金市场或进行证券投资,保证资金的安全性和流动性  1.3房地产基金的一般投资特 收益率波动小,回报较稳定 直接投资地产能更加便利的进行投资,比投资地产股票更直接地参与物业投资 由专业人士管理。常聘请专业顾问公司和经理人来负责公司的日常事务与投资运作 能实现投资的多样化,选择不同地区和类型的房地产项目及业务 小投资者通过房地产投资信托方式,在承担有限责任的同时,可以间接获得大规模房地产 经济周期的波动比较敏感。 1.4RET的分类 根据资金投向的不同,REIT可以分为三种类型 权益型( Equity REIt) 直接投资并拥有房地产,其收入主要来源于旗下房地产的经营收入。投资组合中主要持 有两种:一类是直接收购房地产物业进行经营管理;另一类为投资房地产 产行业的系统风险的目的 抵押型( Mortgage reit) 主要以金融中介的角色将所募集资金用于发放各种房地产抵押贷款,收入主要来源于发放 抵押贷款所收取的手续费和抵押贷款利息,以及通过发放参与型抵押贷款所获抵押房地产 部分租金和增值收益 型( Mixed REIT 顾名思义,此类REIˆ不仅进行房地产权益投资,还可从事房地产抵押贷款  1.5RET的产品个性特征 具有房地产基金的一般特征和信托的一般特征《即所有权和经营权相分离、信托财产独立性 有限责任和信托管理的连续性) 信托财产是房地产证券,采取股票或受益凭证的形式,可上市交易,流通性强,而且投资者 在持有股份一年之后可以要求投资信托公司回购其股份 经营期限分为定期 财务运作对大众公开,透明度高 可以获得有利的税收待遇,避免了双重纳税(房地产投资信托不属于应税财产,且免除 1.6RET的资金来源 发 票。由机构投资者和股民认购,REIT对认购者会有一定的资格要求。如美国威尔士房 投资信托公司就要求其投资者必须满足拥有金融资产45000美元并且年收入高于45000美 元或者拥有金融资产15000美元以上,而且对一次 的数额 从金融市场融资。如银行借入、发行债券或商业票据等,融资也有一定的比例限制,大多数 房地产投资信 为安全起 内部规定的融资比例,一般为公司总资产的50  1.7设立房地产基金的作用和意义 剧房地产企业来说 草先地企並的速资挂要依银真款的若明过 年,国内房地产融资渠道狭 地产行业70%的资金来 其次,房地产基金可以减小房地产企业的债务负担 金周转困境。而房 口债务负担,还可以大大削弱该企业 地产投资基金不会对一个企业投入大量的资金 规定一般不会超过20%。处于小股东地位的必然会更加关注企业的 身利益,这样就会对房地产企业的运行起到一个外部监督的作用 最后,有利于优化房地产行业内部结构。由于房地产基金在投资于某个房地产企业之前 房地产基金在客观上 优胜劣汰实现资源的优化配置。  射投资者来说 发展房地产基金能满足社会大众资本的投资需求,为投资者提供了良好的投资渠道。地产 基金这类新型投资工具的出现为社会大众资本介入房地产业提供了有利条件,为广大投资 条新的投资渠道。房地产基金,可以吸引社会土的闲散资金 和专家理财的优势,通过项目选择与最优的投资组合确保基金在最大程度上保值增值, 使广大投资者受益 1.8国内设立房地产