房地产开发成本管控的要点.ppt

中国城乡 CHINA URBAN-RURAL 房地产开发成本管控要点 许爱英 2020年2月25日  城天下乡合万家 目录 成本科目的组成及测算要点 各阶段成本控制要点及措施 中国城乡  、成本科目的组成及测算要点 城天下乡合万家 房地产开发项目的成本科目的组成主要有土地费用、前期费用、市政基础设施费、建筑安装工 程费、公共配套设施费、资本化融资费、不可预见费、开发间接费、管理费、营销费用、相关税费 l类成本组成。成本测算基本原则:易用性、前瞻性、全面性 费用名称 测算依据及方法 重点工作 土出士金二地二让会可参考取近期让的类你地块,并地块原始地:地上有无进策为构筑现 结亮位置及让况、复为条件等进行信算,化、爱护的史文物去速等,可在用;北下 有无管线、北下电、暗渠、北上你物原有桩基 二地补龄空月-没兴同货补。其可参近期类价项目同否利用 平、规划红线外基础设施是否达到‘七通 居未到,此分成本是否由表司承担,需信算上部 土地费用 二地契税 分费用,并争取从地价中抵工 地块周边市政情况:基地同型是否有待的市攻 否由司代建,在地价中抵上形分成本 代征土地:是否含代征土地直积?是丕承担代 比的土北费用?若有网计入士地获取成本;若有代征 北,今后作何用处,其中代征绿地和道率的 承拦需计人土地获取成本 争取在七价中扣 附二表l:项目宗七青况表 中国城乡  、成本科目的组成及测算要点 城天下乡合万家 费用名称 测算依据及方法 重点工作 焉评估费 影响评估费 津师服务费 市场悖况造合项目实际及经验数据,一,按筑直积单方指杯估算 没计奖 相应市场密用进行调研 前期费用 生价咨询费 还家代理费 政事业收费 据宗地交付杯准结合项目买际情况进行洌算 中国城乡  、成本科目的组成及测算要点 城天下乡合万家 过市基没范配套费 合同丰查费 形灰交易服务尝 对项目期相关手续办理流程及期成本看用 行政亭业性收对应的法往、法颊、文件等进 房地产交易居务 收整理,做好互费用镂接,使算有理有 据,利算时尤要注意地方行政三业性收是 有优或减免条件、城市基础设施配套费与方 及地下苦线 版按当七收丧标准生进行怙算 工径用的具体分界、劳保统筹的划归方式、公 政事业性收费 共维修基金的澈纳主体、人防异地设费等,避 免亘复或近厢 政耳业性收妥注意规定惠与实际收 会有差异,应注意相关部门沟透静调,万时 陵攻府职衔的转变,许多切三硬性指标绩变 为方场调控,应瑜供其既符合政府取筑要家,又 满足项目开发利益 发基金 中国城乡  、成本科目的组成及测算要点 城天下乡合万家 过市基没范配套费 合同丰查费 房地产交易居务 殷当北收费标准进行估算 有理有据,算时尤共妥注意 亨业性收 电下线 事业性收费要注意规定要率与实际收丧可费是否有优愿或减免条件、城市基出设施配套费 能会有差异,注意同柱美副们沟通协语。同与方政工程密用的员仰分界、劳保统筹的划归方 行改事业性收费就否法防 时,岩改底联洼的转变,许多规费由硬性指式、公共维修基金的缴纳主体、人防异地速设费 转变为市场控,卤其既符合改改策等,延兑豆复或近湘 要求,又足項目开发利益 中国城乡  、成本科目的组成及测算要点 城天下乡合万家 费用名称 测算依据及方法 体结构工|含粗装缘及二次结构 了解地块划指标,初步强排臣纸及指标 世铁工程修工 一版政府淑划条件中对车位配比的要求较高,合 规划要求、停车效丰、成本等云素选定 间用装 减本由到高的联序 楼处装 北面露天车位→首杂空车位→北上注立车库→ 库→地下车库。应在拿北阶段争取与政府沟 初步各项面积指通下误车记比指标,尽可飩少布E北下车位,斌 标,按当北类业态产安单下室面积 方造价指标进行估算 筑安装工程费 安装工程 出让地块对地下室面积有元强制约定?若有,除 用于部分外,北下室面积按最少配可。北 项目地块是否雯求人地下室?当地人防造 防还是敌交弄地冲没费划算?要信成本并作 变动情况,对彤响造价的主要因素进行分析修正 后合项彐初步定位合理科学地确定项彐的来安成本指 中国城乡  、成本科目的组成及测算要点 城天下乡合万家 费用名称 算依据及方法 重点工作 资本化融资费用栏的金颜、限、利率进行信算 公司资计刘,结合项目开发计划及资金需求,计刘未来的借教 融资等情天 不可预见费二五项费用的估算 开发间接费 按二五项用的3惡估算 管理费 销售费用不起过能售收人的标算 对当垃楼盘市场进行调哥 中国城乡