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住宅种类及发展趋势  住宅分类  住宅种类 住宅的种类繁多,主要分为高档住宅、普通住宅、公寓式 住宅、T0 WNHOUSE、别墅等。 (1)按楼体高度分类,主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。 (2)按楼体结构形式分类,主要分为砖木结构、砖混结构、钢混框架结构、 钢混剪刀墙结构、钢混框架一剪刀墙结构、钢结构等 (3)按楼体建筑形式分类,主要分类低层住宅、多层住宅、中高层住宅、高 层住宅、其他形式住宅等。 (4)按房屋型分类,主要分为普通单元式住宅、公寓式住宅、复式住宅、跃 层式住宅、花园洋房式住宅、小户型住宅(超小户型)等。 (5)按房屋政策属性分类,主要分为廉租房、已购公房(房改房)、经济适 用住房、住宅合作社集资建房等。  住宅种类 多层住宅 多层住宅主要是借助公共楼梯垂直交通, 是一种最具有代表性的城市集合住宅。它与中高层 (小高层)和高层住宅相比,有一定的优势 1)在建设投资上,多层住宅不需要像中高层和高层住 宅那样増加电梯、高压水泵、公共走道等方面的投资 (2)在户型设计上,多层住宅户型设计空间比较大,居 住舒适度较高 (3)在结构施工上,多层住宅通常采用砖混结构,因而 多层住宅的建筑造价一般较低。但多层住宅也有不足之 处,主要表现在:(1)底层和顶层的居住条件不算理想, 底层住户的安全性、采光性差,厕所易溢粪返味;顶层住 户因不设电梯而上下不便。此外屋顶隔热性、防水性差 (2)难以创新。由于设计和建筑工艺定型,使得多层住 宅在结构上、建材选择上、空间布局上难以创新,形成 “千楼一面、千家一样”的弊端。如果要有所创新,需要 加大投资又会失去价格成本方面的优势。多层住宅的平 面类型较多,基本类型有梯间式、走廊式和独立单元式  住宅种类 小高层住宅 一般而言,小高层住宅主要指7层 10层高的集合住宅。从高度上说具有多层 住宅的氛围,但又是较低的高层住宅,故 称为小高层。对于市场推出的这种小高层 似乎是走一条多层与高层的中间之道。这 种小高层较之多层住宅有它自己的特点 1)建筑容积率高于多层住宅,节约土地,房 地产开发商的投资成本较多层住宅有所降低 2)这种小高层住宅的建筑结构大多采用钢筋 混凝土结构,从建筑结构的平面布置角度来看 则大多采用板式结构,在户型方面有较大的设计 空间 (3)由于设计了电梯,楼层又不是很高,增加 了居住的舒适感。但由于容积率的限制,与高层 相比,小高层的价格一般比同区位的高层住宅高 这就要求开发商在提高品质方面花更大的心思  住宅种类 高层住宅 高层住宅是城市化、工业现代化的产 物,依据外部形体可将其分为塔楼和板楼 (1)高层住宅的优点:高层住宅土地使用率高 有较大的室外公共空间和设施,眺望性好,建在 城区具有良好的生活便利性,对买房人有很大吸 引力。(2)高层住宅的缺点:高层住宅,尤其 是塔楼,在户型设计方面増大了难度,在每层内 很难做到毎个户型设计的朝向、采光、通风都合 理。而且高层住宅投资大,建筑的钢材和混凝土 消耗量都高于多层住宅,要配置电梯、高压水泵 增加公共走道和门窗,另外还要从物业管理收费 中为修缮维护这些设备付出经常性费用 高层住宅内部空间的组合方式主要受住宅 内公共交通系统的影响。按住宅内公共交通系统 分类,高层住宅分单元式和走廊式两大类。其中 单元式又可分为独立单元式和组合单元式,走廊 式又分为内廊式、外廊式和跃廊式  住宅种类 超高层住宅 超高层住宅多为30层以上。超高层 住宅的楼地面价最低,但其房价却不低 这是因为随着建筑高度的不断增加,其设 计的方法理念和施工工艺较普通高层住宅 和中、低层住宅会有很大的变化,需要考 虑的因素会大大增加 例如,电梯的数量、消防设施、通风排 烟设备和人员安全疏散设施会更加复杂,同时 其结构本身的抗震和荷载也会大大加强 别外,超高层建筑由于高度突出,多受人 瞩目,因此在外墙面的装修上档次也较高,造 成其成本很高。若建在市中心或景观较好地区 虽然住户可欣赏到美景,但对整个地区来讲却 不协调。因此,许多国家并不提倡多建超高层 住宅  住宅种类 单元式住宅 单元式住宅,又叫梯间式住宅,是以一个楼梯为几户服务的单元组 合体,一般为多、高层住宅所采用。单元式住宅的基本特点有 (1)每层以楼梯为中心,安排户数较少,一般为24户,大进深的毎层可服务于己58 户。住户由楼梯平台进入分户门,各户自成一体 (2)户内生活设施完善,既减少了住户之间的相互干扰,又能适应多种气候条件 (3)建筑面积较小,户型相对简单,可标准化生产,造价经济合理 (4)仍保留一定的公共使用