房地产开发企业常见法律风险 和防范对策.ppt

内容大纲 第一部分房地产前期开发阶段 ≤第二部分房地产施工建造阶段 ≤第三部分房地产销售阶段 ≤第四部分物业管理阶段  第一部分房地产前期开发阶段 项目收购中的法律风险 二、项目转让中的法律风险 三、项目转让的变通方式 四、合作开发  第一部分房地产前期开发阶段 项目收购中的法律风险  (一)直接收购项目方式 【案例1】2004年7月北京某房地产公司与 项目公司经理签订《某小区住宅项目转让协 以》,并在支付了2000万元定金后,未能按约 受让土地。原因是作为项目公司股东之一的香 港公司的注册资本尚未到位,该块土地尚未过 户到项目公司名下。该项目根本不符合转让的 条件。该公司报案后公安机关以合同诈骗罪立 案,但一直未能将项目公司总经理抓获归案, 项目收购定金款亦未能追回。  )直接收购项目方式 【项目标的风险】 κ【防范对策】 1、项目标的现状风险。如地理位(1)审查房地产项目的合法性。 置、交通条件、是否毛地、拆迁 (2)确认是否符合上述法定转 状况等 让条件。 2、项目合法性风险。 κ(3)调查项目开发情况。 x(1)取得土地使用权 x(4)避免收购毛地的风险。 z(2)按照出让合同约定进行投资(5)确认是否存在分层设立的 开发,属于房屋建设工程的,完 土地使用权。 成开发投资总额的百分之二十五 以上,属于成片开发土地的,形 成工业用地或者其他建设用地条 件。转让房地产时房屋已经建成 的,还应当持有房屋所有权证书。 g(3)国有划拨土地使用权的取得 问题。  通过收购项目公司的股权间接收购项目方式 【案例2】新建房地产公司与利丰公司达成了股权收购协 议。新建公司以5000万元的对价收购了利丰公司在项目 公司95%的股权,但在其接管项目公司运作项目不久就接 到了法院的应诉通知书。原来项目公司在一年前为利丰公 司与银行的8000万元借款提供了保证担保。项目公司名 下的土地和在建工程均被法院以诉讼保全进行了査封,项 目运作陷入困局。虽然新建公司和项目公司均可以依法向 利丰公司追偿,但由于利丰公司已经资不抵债,新建公司 的损失实际已无法挽回。  通过收购项目公司的股权间接收购顼目方式 【项目标的风险】 标的公司对外担保等或有负债的风险加大 【防范对策】 κ除对项目本身的调查外,还要调查一切可能影响股权受 让方利益的因素。应当主要从以下几个方面考察 (1)标的公司的基本资料。 (2)标的公司的资质等级及年检情况。 感(3)标的公司的经营情况 感(4)标的公司股东的财务实力与履约能力情况。  第一部分房地产前期开发阶段 项目转让中的法律风险  项目直接转让 1、项目转让的特点 感(1)项目转让是指将已经获得立项批准具备开工条件 的房地产开发项目转让给第三方的行为。 κ(2)时间点上是在取得商品房预售许可证之前,否则 就可能是房屋转让。