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住房保障体系理论框架与动态发展 实证研究 内容摘要：我国城镇住房保障体系还处 于不完善的阶段，且当前的住房保障问题没 有得到有效的解决，政策运行结果偏离初衷。 本文以广州市的具体情况为出发点， 对住房 保障体系的理论研究框架和动态发展进行 重新思考。 关键词：住房保障住房政策保障模式 我国城镇住房保障体系还处于不完善 的阶段，且当前的住房保障问题没有得到有 效的解决，政策运行结果偏离初衷。本文以 广州市的具体情况为出发点， 对住房保障体 系的理论研究框架和动态发展进行重新思 考。 广州住房保障体系现状分析与理论框 架重构 广州多层次住房保障体系的现状分析 广州市住房供给主要涉及四个方面： 通 过商品房来解决高收入者的住房需求； 通过 经济适用住房政策来解决中低收入者家庭 的住房需求；通过廉租住房政策来解决没有 购买能力的低收入者的居住需求； 通过限价 房满足夹心阶层的住房需求。 廉租房的适用 对象最初为城镇双特困户，根据 2004年8 月的统计数据安置的廉租房住户为 1024户, 同年制定了以租金补贴为主，实物配租、租 金核减为辅的廉租住房保障方式的工作方 案。但直到新社区的建设中的廉租房才在 2007年底着手解决5643户双特困户住房困 难问题。经济适用房的建设方面在安居工程 结束后，基本没有持续建设，在 2006年在 房价上升速度过快的情况下才重新规划建 设。同时，广州也开始了限制价房的土地供 应和住房建设，第一个限价房项目于 2008 年2月开售。 广州市住房保障作为一个系统的工程 和长期的机制与模式， 还存在一些问题和不 足：缺乏与居民收入相符合的保障对象界定 标准和保障对象宽泛性。目前的收入分组法 是国家统计局按人均生活费收入将家庭数 量分成五组，只是能够满足统计需要，沿用 这种中低收入的分法总人数则有 60%范围 过大。保障标准偏高。部分经济适用房的面 积超过100平方米，脱离保障的意义和目的。 缺乏对经济适用房的有效规划和管理， 尤其 是再上市的管理。保障体制使需要保障的对 象游离于保障层次的之间， 影响保障政策的 实施效果。首先是体现夹心层中的相对收入 较低的阶层排除在经济适用房之外；其次住 房公积金制度没有有效发挥住房保障的作 用。 广州住房保障体系理论分析框架构建 本文在传统住房保障供给与需求分析 基础上，立足于广州市住房保障体系的现状， 将住房保障实施的保证性因素作为一个重 要组成部分，重构广州市的住房保障体系的 静态理论分析框架，如图 1所示。 广州住房保障需求的动态变化 以收入分类法的差别化来识别保障对 象及区隔各阶层住房门槛 居民的住房需求取决于他们的收入承 受力，也就是在既定收入水平与房屋价格水 平下，各阶层居民实际能承担的住房面积或 者总价。在广州市现有的商品房市场、限价 房、经济适用房和廉租房供给上，不同收入 群体承受能力差别极大。因此，完全由市场 或政府来提供住房都是不可行的，按照收入 群体不同进行差别化的住房需求结构设计 势在必行，详见表1。 广州住房保障需求动态调整的影响因 素分析 人口老龄化趋势影响家庭消费能力和 养老模式，对广州市的住房保障带来影响。 2003-2007年常住户籍人口统计数据的变化 表明，2007年末全市常住户籍人口中， 65 岁及以上老年人口比重达到 ％比上年末提 高个百分点。老少比为％比上年末上升个 百分点。年龄中位数为岁，比上年末增加岁。 在65岁及以上老年人口中，80岁及以上的 高龄人口万人，占％比上年末上升了个百 分点。广州市户籍人口年龄结构在进一步老 化，0-14岁人口比重不断下降，65岁及以 上老年人口比重逐年上升， 年龄中位数也逐 年增加，庞大的中年人口将陆续进入老年人 口行列，老年人口将持续增加。随着全市人 口老龄化、高龄化的快速发展和日益增加的 老龄人口规模，必将受家庭生命周期影响的 住房消费带来很大的影响，对现行的家庭养 老模式产生冲击。 广州居民收入阶层的分化的趋势必然 导致住房保障的动态调整。 广州市的居民收 入呈现出分化严重的趋势，这种趋势将对居 民在自己生命周期中的总收入水平下降， 势 必导致对住房消费等大额支出的消费能力 下降，而对于住房消费能力的低下就将导致 住房保障压力的提升。2006年的居民收入统 计数据表明，按照企业、事业和机关分类， 占职工人口数的以左右的企业职工平均工资 低于合计的平均工资，企业和事业与机关之 间收入分化；按照国民经济行业分类也有 % 的职工平均工资低于合计的平均工资， 而且 在不同的行业中工资水平相差很大， 最高的 电信行业与最低的农业之间相差 59227元, 是农业行业职工的倍。 而且在同一行业之内 收入差距也很大，电信内部的差距是 28349 元。 广州中低收入者住房消费能力与保障 住房供给结构调整