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住房抵押贷款证券化的法律分析及 风险防范 【摘要】住宅抵押贷款证券化是 20世 纪70年代以来全球金融创新的重要成果， 中国在住房制度改革之后， 开始对这一制度 予以关注。本文旨在从法律角度分析住房抵 押贷款证券化过程中存在的各种主体及其 相互间的法律关系，并就投资人可能遭遇的 各种风险，提出相应的防范措施，以供相关 各方探讨。 【关键词】住宅抵押贷款证券化发起人 SPV 投资人信息披露 随着我国住房制度改革的深化， 城市居民对 商业银行住房抵押贷款的需求与日俱增， 住 房抵押贷款的长期性与银行资金来源的短 期性的矛盾，使得资金短缺问题浮出水面。 尽管到目前为止我国商业银行的资本金尚 充足，住房抵押贷款方面还不存在明显的流 动性问题，但纵观我国房地产市场的蒸蒸日 上，如火如荼的成长势头，对即将出现的住 房抵押贷款资金问题未雨绸缪的必要性就 显而易见了。由于住房抵押贷款能够产生稳 定的现金流、具有规模性、分散性、易组合 性等特征，因而比较容易成为优质的证券化 资广*。于是，住房抵押贷款证券化成为人们 心中解决上述问题的灵丹妙药。 住房抵押贷 款证券化将商业银行长期信贷资产转化为 在金融市场上可以出售和流通的证券， 有效 的解决了商业银行资金结构不匹配的问题， 同时也为投资者提供了新的投资工具， 提高 金融体系的运作效率。 住房抵押贷款证券起源于二十世纪的美国， 其目的是为了解决住房抵押贷款的流动性 可题。在我国伴随着商品房消费需求的一路 高歌，住房抵押贷款证券化的步伐也随之加 快，2005年12月15日，中国建设银行“建 元2005-1个人住房抵押贷款支持证券”的 发行标志着住房抵押贷款证券化在我国的 正式起步。然而，随着住房抵押贷款证券化 的深入开展，商业银行在欣喜地提前受偿预 期债权的同时，也不得不为实现更大范围的 融资目标，而冷静思考从中可能出现的投资 人风险。笔者试图从住房抵押贷款证券化活 动的各方参与主体透视， 分析住房抵押贷款 证券化过程中存在的各种法律关系，并就投 资人可能遭遇的各种风险， 提出相应的防范 措施，以供相关各方探讨。 一、住房抵押贷款证券化中的各方法律关系 从法学角度看，资产证券化反映了现代民事 财产权利证券化的趋势。住房抵押贷款证券 化实质上就是一个设计精妙的债权转移法 律行为。商业银行将自身享有的、在未来一 段时间内以借款人为相对人的、 附抵押的债 权以有价证券形式转让给投资者。住房抵押 贷款证券化的全过程是由以合同为主的一 系列法律行为组成的，每一个法律行为都会 构建起一定的法律关系，笔者欲在下文将资 产证券化交易结构中所涉及的主体， 以及每 种法律行为所建立的主体间的法律关系进 行分析。 住房抵押贷款证券化过程中涉及的法律关 系主体包括发起人、发行人、借款人、投资 人、信用增级机构和专业中介机构。具体而 言，发起人是需要通过资产证券化进行融资 的主体，也就是基础资产的原始权利人，即 发放住房抵押贷款的冏业银行、住房专业银 行等金融机构；发行人是收购住房抵押贷款 资产，对其进行整合包装，并负责发行的特 殊目的机构；借款人是对基础资产有偿付义 务的主体，即定期向发起人履行还款义务的 主体；投资人是指认购SPV所发行的住房抵 押贷款证券的主体，以及通过二级市场交易 持有住房抵押证券的主体；信用增级机构是 指为住房抵押贷款证券提供担保或保险的 政府机构、金融担保公司、保险公司等机构； 专业中介机构通常包括资产评估机构、 信用 评级机构、会计师事务所、律师事务所、投 资银行等在住房抵押贷款证券化过程中提 供专业服务的中介机构。 通常，住房抵押贷款资产证券化的基本法律 流程大致包括：1.由发起人确定要进行证券 化的住房抵押贷款资产池；2.发起人将上述 资产以债或信托形式转移给 SPV采用信用 加强手段，提高资产或者证券的信用；发行 证券，并向投资人进行证券偿付。 各方主体在上述活动中进行了包括借贷、 债 权让与、抵押、委托、保证等一系列民事法 律行为。他们之间形成的法律关系 发起人与借款人之间的债权债务关系。 发 起人是债权人，借款人是发起人的债务人， 借款人对发起人负有到期为一定给付行为 的义务，发起人对众多借款人所享有的债权 构成了住房抵押贷款证券化的基础资产。 发起人与SPV之间的债权让与关系。 发起 人以符合真实销售要件的方式将其对借款 人所享有的债权转让给 SPV SPV取得让与 的债权后，成为借款人的债权人，而发起人 则丧失债权人资格。债权让与须以合同的方 式进行，依照我国〈〈合同法》的规定，债权 让与以通知为生效要件， 也就是说发起人向 借款人发出的债权让与通知一经到达， 即对 借款人产生法律约束力。 3.SPV与投资人之间的债权债务关系。当SPV 的发行的证券以债券形式出现时，投资人是