宁波市业主业主大会业主委员会指导规则.doc

宁波市业主、业主大会、业主委员会指导规则 第一章 总 则 第一条 为维护业主正当权益，规范业主、业主大会、业主委员会活动，确保物业管理工作顺利进行，依据全国《物业管理条例》、《业主、业主大会和业主委员会指导规则》、《浙江省物业管理条例》、《宁波市住宅小区物业管理条例》及相关法规文件，结合本市实际，制订本规则。 第二条 本规则适适用于本市行政区域内物业管理项目标业主大会、业主委员会成立、运作及换届。 业主自行管理或委托其它管理人管理物业，成立业主大会，选举业主委员会，可参考本规则。 第三条 业主是房屋全部权人，对建筑物内住宅、经营性用房等专有部分享受全部权，对专有部分以外共有部分享受共有和共同管理权利。业主应该遵遵法律、法规和管理规约（临时管理规约）、业主大会议事规则。 第四条 业主大会由物业管理区域内全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中正当权益，依法推行对应义务。 业主委员会是业主大会实施机构，由业主大会依法选举产生，依法推行业主大会给予职责，接收业主监督。依据物业服务协议，监督和帮助物业服务企业推行约定，规范服务行为。 业主大会、业主委员会接收属地街道办事处（乡镇人民政府）监督和指导。主动配合小区居民委员会工作，接收小区居民委员会监督和指导，公布重大决定前应先听取小区居民委员会提议，和小区居民委员会合作并配合公安机关共同做好社会治安等相关工作。 - 2 -第五条 业主大会和业主委员会， - 2 - 业主大会和业主委员会应该依法推行职责，不得作出和物业管理无关决定，不得从事和物业管理无关活动。 第六条 市房产行政主管部门负责业主大会、业主委员会运作相关政策制订，负责对全市业主大会、业主委员会运作指导和监督管理。 辖区物业主管部门负责辖区范围内业主大会、业主委员会运作指导和监督管理，帮助街道办事处（乡镇人民政府）指导成立业主大会。 街道办事处（乡镇人民政府）全方面负责指导业主成立业主大会和业主委员会推行自治管理职责；立即处理业主、使用人和业主委员会在物业管理活动中投诉，调处业主、业主委员会和物业服务企业，业主和业主委员会之间纠纷；会同辖区物业主管部门采取多个方法宣传物业管理政策法规和相关知识。 小区居民委员会帮助街道办事处（乡镇人民政府）指导和监督业主委员会工作，在要求情形下替换业主委员会行使业主委员会职责。 第二章 业 主 第七条 业主是指依法登记取得或依据物权法第二章第三节要求取得建筑物专有部分全部权人。 基于房屋买卖等民事法律行为，已经正当占有建筑物专有部分，但还未依法办理全部权登记人，能够认定为业主。 第八条 业主对其建筑物专有部分享受占有、使用、收益和处分权利。业主行使权利不得危及建筑物安全，不得损害其它业主正当权益。 第九条 业主对建筑物专有部分以外共有部分，享受权利，负担义务，不得以放弃权利不推行义务。 业主转让房屋时，其对共有部分享受共有和公共管理权利一并转让。 - 3 -第十条 业主不得违反法律、法规和管理规约，改变房屋使用性质。业主改变房屋使用性质，除遵遵法律、法规和管理规约外，应该经有利害关系业主同意，并通知 - 3 - 第十一条 业主有权请求业主委员会公布下列情况和资料： （一）专题维修资金筹集、使用情况； （二）管理规约、业主大会议事规则； （三）业主大会和业主委员会决定及会议统计； （四）物业服务协议； （五）共有部分使用和收益情况； （六）物业管理区域内计划用于停放汽车车位、车库处分情况； （七）其它应该向业主公开情况和资料。 第十二条 业主在物业管理活动中，享受下列权利： （一）根据物业服务协议约定，接收物业服务企业提供服务； （二）提议召开业主大会会议，并就物业管理相关事项提出提议； （三）提出制订和修改管理规约、业主大会议事规则提议； （四）参与业主大会会议，行使投票权； （五）选举业主委员会组员，并享受被选举权； （六）监督业主委员会工作； （七）监督物业服务企业推行物业服务协议； （八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享受知情权和监督权； （九）监督专题维修资金管理和使用； （十）法律、法规要求其它权利。 第十三条 业主在物业管理活动中，推行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备使用、公共秩序和环境卫生维护等方面规章制度； （三）实施业主大会决定和业主大会授权业主委员会作出决定； （四）根据国家和宁波市相关要求交纳专题维修资金； （五）按时交纳物业服务相关费用； - 4 - - 4 - 第十四条 建设单位应该在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并给予说明。物业买受人在和建设单位签署物业买卖协议时，应该对临时管理规约给予书面承诺。 第十五条 业主依法享受物业共用部位、共用设施全部