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公司价值评估报告 公司名称:万科企业股份有限公司 股票代码:000002 所属行业:房地产开发行业 班级：国际商学院 2011 姓名：学号： 经营环境变化及公司所处行业 万科企业股份有限公司成立于 1984 年 5 月，前身为隶属于深圳经济特区发 展公司的全民所有制贸易企业，是目前中国最大的专业住宅开发企业。88 年 12 月公司经股份制改组，成为全国首批上市公司之一。93 年 4 月向境外发行 4,500 万股 B 股。 公司以中国大陆市场为目标、以房地产为核心业务，涉及进 出口贸易及零售投资、工业制造、娱乐及广告等业务。投资重点主要集中在上 海、北京、天津、深圳等中国区域经济中心。 2008 年公司完成新开工面积 523.3 万平方米，竣工面积 529.4 万平方米，实现销售金额 478.7 亿元，结算收入 404.9 亿元，净利润 40.3 亿元 2012年3月份以后,由于首次置业的信贷环境有所改善,再加上房价前期下调 效果的显现,国内商品房自住需求集中释放,主要城市商品房成交金额和成交量 均出现反弹,市场景气度有所恢复,公司经营环境一定程度上得到改善。历年来 公司主营业务的高速成长和稳定业绩，以及公司规范的管理和极具前瞻性的发 展战略，在行业内赢得了声誉，树立了品牌，成为中国房地产业的龙头老大。 万科管理地产的经验丰富、预见性强，房产质量好，吸引了众多买家。尽管在 2008年低迷时期，公司仍实现销售面积557.0万平方米，销售金额478.7亿元。 08年底，公司占全国住宅市场的份额为2.34%，较年初进一步提升。万科的市场 占有率，在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山等9个城 市排名首位；在杭州、苏州、无锡、东莞、珠海等5个城市排名第2位；在中山、 成都两个城市排名第3位。 万科的战略 第一階段，在刚建立的階段，万科主要战略是金融市场，全面扩张。 第二阶段，走专业化道路，经历了许多的经验教训，特别是获得了管理异 地生意的经验，万科也为下一个方向奠定了基础。万科的经验有三点：确定了 一个行业，建立了一个制度，训练了一个队伍。所以第二阶段，开始收索自己 的战线，准备走专业化的道路。万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚 持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过 规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、 最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准 则上的表现，公司连续六次获得 “中国最受尊敬企业”称号，2008 年入选 《华 尔街日报》（亚洲版）“中国十大最受尊敬企业”。 万科的竞争优势 地段优势，就是永恒价值优势；配套优势，就是生活质量优势；景观优势， 就是生命健康优势；设计优势，就是生活品味优势。万科也向来坚持配套先行 的理念，并注重社区商业与居住者生活习惯之间的深度关系。万科在确保居住 的舒适感之外，为提升居住着的幸福感与住宅价值，特别讲未来人们生活所需 提前纳入。 1.品牌 ——顾客和潜在顾客对万科品牌的评价都较高 市场一般公众认为万科 的优势在于住房本身的设计和建筑方面的功能属性；万科住户/业主认为万科的 社区文化气氛和万科的服务很令人满意。这种不同消费群对于万科优势认同的 差异的营销含义是：一方面可以有利于吸引潜在消费者来购买，另一方面也可 以有利于形成较高的住户满意度和忠诚度。 ——品牌知名度很高，调查发现万 科被很多人所知道。 2. 企业文化 ——主要有四点： 1.客户是我们永远的伙伴 2.人才是万科的资 本 3.“阳光照亮的体制”客户是我们永远的伙伴 4 万科给自己的定位是，做中国房地产行业的领跑者。通过市场创新、产品创 新、服务创新和制度创新，追求有质量、有效率的持续增长，是万科实现行业 领跑、创造丰盛人生的唯一途径。 5.在新经济时代，万科要以大为小、灵活应变、锐意进取，永怀理想与激情， 持续超越自己的成绩，持续超越客户的期望。 6.正是万科的企业文化为他在管理，开发，销销等活动中提供无形的引导，使 他们总是关注客户，重视人才，提供员工平等的发展机会，不断实现自己新的 目标。 目标价格 （一）绝对估值 采用 DDM 估值模型。 1.折现率的计算 一个公司的折