宁远重点项目推广模式.doc

[长沙·万科房地产]策划、营销推广模式 [长沙·万科房地产]将充足挖掘项目潜力，实施强化房地产实效营销手段――三大连杀手锏：五点一线融合包装攻击策略、融合市场攻击体系、创意地产概念： 现场包装：　　　目标群在哪里？怎样才能使之到现场？——我们责任是打开消费者到楼盘通路。 卖场包装：　　　　怎样能让现场目标群转变为用户？——怎样在营销中心就能让用户看到期望。 通路包装： 怎样才能激发买家购置欲望？——小段过程，可能是一生心动历程。 媒价推广：　　　　选择你和选择她人有什么不一样？——在众多广告之中，让用户关注到你不一样。 外卖场包装：　　　还有更多目标群吗？——打到人流量最大地方去，让目标群接触到项目。 示范攻击阶段：　　没有门面怎么办？营销中心、示范环境，让买家看到基建产品未来期望。 组团攻击阶段：　　眼见为实是最好销售注解，第一时间让买家感受实景魅力。 社会攻击阶段：　　中秋节、春节、元宵节……每一个日常日子，每一个不日常节日。 品牌攻击阶段：　每一刻、每一生财富发明和积累，离不开行业选择，正确行业必需有好市场平台，才有快乐盈利机会。 创意地产引发：　　市场（商铺门面）同质性越来越强，怎样赢得市场竞争力？创建专题不一样创意商业地产概念，怎样找到自己市场空间。　 创意地产关键：　　经过绿色环境保护创意方法，将市场关键卖点经过不一样空间和时间组合，形成鲜明创新点。 创意地产方法：　　非硬件肯定投入，将自然、健康、环境保护、人性、商业地产等自然地汇聚，形成更为生态绿色环境保护空间气氛。  长沙·万科房地产服务平台 万科提倡专业化、规范化、品牌化市场标准，尽心尽力做了本职服务工作。房地产服务平台系列包含：火力侦察—市调和分析、锁定目标—目标用户定位、全副武装－项目形象包装设计、运筹帷幄—广告创意及推广、荷枪实弹－宣传方法及资料聚集、步步为营－促销活动策略、全方面出击－销售实战。 万科项目操作步骤 阶段 时间范围 工作关键 内　　容 初 期 达成意向 市场调查汇报 市场现实状况及趋势研断，竞争对手营销策略调研，消费者分析及其对策设计。 项目计划提议和创新 市场新定位：提倡绿色环境保护基建产品新概念、物业管理、营销手段等具体提议或方案。 全程营销策划 项目操作4P策略、入市时机、整体策略、阶段策略、广告整体策略、销售管理等。 新概念可行性研究汇报 项目市场新定位及分析 中期 中期广告策划方案 按广告计划内容预定广告媒体，选择报纸、电视、户外、电台及市场现场包装 项目批文或证件齐全后 促销活动、重组销售高峰 主体结构封顶活动策划 项目封项媒体计划、促销活动、销售组织等 项目完工活动策划 项目完工系列活动安排、媒体计划、促销活动、销售组织等 公共关系活动炒作和延续 抓住环境保护基建产品做文章，制造舆论焦点，提升项目形象，促进楼盘销售和招商 项目中期广告策划方案 不停创意和构想、媒介策略和促销活动、公共关系 后期 项目完工 公关活动及清盘促销 这一时期公关活动关键以宣传市场形象为主，并经过间断式促销进行尾盘销售和招商 项目策划工作细节安排 项目调研阶段： 本部分是项目计划基础性工作，是取得市场定位关键渠道。 工作内容及细节 服务方法 背景环境研究 关键研究项目需求群体和可能带来机会点。 具体内容包含以下多个方面： 总体供求关系 总体价格趋势分析及其曲线图表 各关键竞争项目供给销售情况 必威体育精装版房地产供求信息情况 本部份关键采取调查方法进行，以定性分析形成汇报。 竞争对手调研 周围市场调研，分市场析竞争项目标产品定位、消费者定位、销售节奏和促销策略； 对上述项目标调研，将考虑把市场和消费者结合起来。 关键采取抽样调查方法进行，以统计数据分析为关键结果。 投资户和经营户研究 目标用户群细分和特征分析； 项目整合营销招商策划阶段： 本部分着重对销售策略、工作计划步署，并经策划销售小组研讨完善后确定方案。 长沙·万科房地产机构商务平台 协议洽谈及签署阶段——长沙·万科房地产机构对该项目草拟销售协议。 待项目协议正式签署后，长沙·万科房地产机构随即成立专门项目工作部门。组织项目部深入项目据地进行专业调研。以后，依据项目标具体实施要求，逐步分别提交“项目建筑计划设计要领提醒”（包含项目计划、配套、环境提议）、“项目营销推广策划”（即长沙·万科房地产机构专业推广三大连环杀手锏）、“销售管理”（销售筹备、销售策略、销售培训、销售实施）等汇报，汇成《项目整合推广实施计划书》。随即进入项目操作阶段，以确保项目销售成功，实现真正双赢。 项目发展思索 一、市场靶心用户 项目在开发之前，要注意吸引目标用户（销售和招商）应包含以下领域： (一)贸易商及生产企业 根据计划，项目适合发展部分大型贸易商、生产企业建立地域采购和