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房地产估价基本理论-价格形成法则
作者:未知
房地产价格的形成法则就是对房地产价格形成与运动的客观规律的
简要概括。具体来说,它是由房地产的自然特征、经济特征及房地产
价格的各种影响因素所决定的。其主要内容包括如下十项法则:①供
求法则;②替代法则;③机会成本法则;④变动法则;⑤收益与分配
法则;⑥收益递增递减法则;⑦均衡法则;⑧贡献法则;⑨适合法则;
⑩竞争法则。
一、供求法则
在自由竞争市场中,对于二般商品来说,供给和需求决定商品价
格,同时,商品价格也对供给和需求产生一定影响。房地产作为商品,
其价格的形成与变化在本质上也与一般商品相同按供求法则的支配。
房地产价格与需求成正相关,与供给成负相关。
(一)供求法则成立的一般条件
回供求法则是自由竞争市场的经济法则,其成立应具备如下四个
基本条件:
1.商品同质无差异。
2.供给者与需求者进出市场自由,竞争不受任何限制,可随商品
价格变动而自由调节各自的供求数量。
3.市场信息充分,买卖双方对供求信息充分了解。
4.交易双方数量众多,任何一方不会形成垄断局面。
(二)房地产市场的供求特点
房地产市场与自由竞争市场相差甚远,明显地体现出如下四个截
然不同的特点:
1.房地产普遍具有个别性,相互之间的替代性也受到一定限制。
2.受土地资源的局限,房地产开发投资规模受到制约,市场交易
受到局限。
3.房地产市场信息不畅,交易双方都不容易充分了解房地产的供
给和需求信息。
4.房地产市场存在种种限制,与一般市场相比,具有较大的垄断
性。
(三)房地产供求法则的特点
房地产市场与自由竞争市场之间所存在的巨大差别,使房地产价
格的供求法则体现出如下三个主要特点:
1.作用范围的区域性。
2.个别垄断价格存在的合理性。这是由房地产品替代的有限性所
决定的。因此,在分析房地产价格时,对于所形成的种种垄断价格应
进行具体的分析。例如,对于购买邻地合并使用的限定价格,以及为
使不动产的所有权与其他物权统一而形成的不动产物权的种种限定
价格等非正常价格,应给予相应的肯定,并作出合理的判断。
3.房地产的供求状况,在总体上也呈买方、卖方市场均衡态势。
但有时是供不应求,有时也有空置而缺乏需求。
基于这一特点,在分析房地产的供求状况时,对于短期的供求波
动应进行深入的分 析,应结合长期供求趋势对短期波动所持续的时
间及其对价格产生的实际影响要有合理
的估计。
上述三点也可称之为房地产供求法则所受到的限制。这些限制的
存在及其作用程度 的明显性,并不表明房地产价格不受供求法则的
支配。其实这只是要求我们在遵循供求法 则分析房地产价格时,不
仅要进行一般的分析,而且必须根据房地产供求法则所具有的特 点,
进行具体深入的分析,否则将失去应有的意义,甚至导致错误的结论。
(四)供求法则在估价上的运用
在估价实务上,运用供求法则分析房地产价格时,一般可通过了
解地方市场上的空房 率、交易习惯以及房地产的一般价格走势来具
体确定。一般来说,在空房率极低的地方市 场上,表明房地产的需
求较旺、供给偏紧;在空房率较高的区域市场上则与之相反。如果该
区域市场的交易习惯是业主普遍愿意采取出租方式,则说明需求旺
盛;反之则说明需求不振。通常还可从房地产的一般价格走势中大致
推测出某类房地产的供求状况,但对此应具 体分析。综合上述这些
情况及其他市场特征,并进行量化分析,就可以在一定程度上掌握 供
求状况对价格的影响,并以此作为决定最终估价额的参考。
另外,对于我国来说,城市土地属国家所有,市场中能够流通的
仅是有限年期的土地 使用权,土地供给主要由国家控制,这一情况
对地价具有至关重要的影响。此外,在进行供 求分析时,应考虑时
间因素,作动态分析。因为现在的供求状况常常是在考虑将来发展状
况而形成的,因此,供求法则在某种程度上是与下述的变动法则和竞
争法则密切相关的, 应进行综合分析。
二、替代法则
从现实的经济行为上来看,任何经济主体都是要以最小的费用
(或代价、投入)取得最大的收益(或效用、产出),他们在购买物
品时,都要选择效用大而价格低的商品。这样,在同一市场中,类似
商品 (包括有形的货物和无形的劳务)的价格将相互影响、相互牵制,
价格最终彼此接近,这即是替代法则。房地产价格也受替代法则的作
用。替代原理是市场比较法成立
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