2020年新版房地产盈亏平衡分析.docxVIP

实验报告一：房地产项目的盈亏平衡分析 实验学时：2 实验日期：11.04 实验要求：要求学生掌握盈亏平衡分析理论的原理机制， 能够熟练运用理论对具体的房地产 项目进行盈亏平衡分析；理论原理掌握扎实，且具备运用所学专业理论解决实践问题的实际 能力。 实验内容： 一、盈亏平衡分析法原理如下： 定义 对房地产开发经营项目进行经济效益评价过程中，产量 （商品房面积）、成本和 利润三者间存在这样一个关系，即： 产品销售利润=? 其中产品销售税金取决于产品销售收入，而 产品销售收入=? 产品销售成本（总成本）=? 线性盈亏平衡分析 假设条件 产品销售收入和生产总成本费用都是房地产开发面积（产品产量）的线性函数。 产品销售量和生产量相等，即开发的房地产全部能租售出去。 产品固定成本和单位销售价格在产品销售期间保持不变。 同时开发几种不同类型房地产产品时，应将之组合折算成一种产品。 计算所用的各种数据应是正常生产年度的数据。 ①线性盈亏平衡点的计算方法 用房地产产品产销量表示的盈亏平衡点 （BEPQ）的计算方法。 假设某房地产开发企业年固定成本为 F，单位可变成本为V，单位产品价格为 P,单位产品销售税金为t，达到盈亏平衡时的年产量为 x，全部计划建设房地产产 量（建筑面积）为Q，销售收入为yi，销售税金和附加费为T,产品总成本费用为y2， 根据上述假设条件，贝V: yi=Px y2 = Vx + F+ T T=tx 如能达到盈亏平衡，贝y： y i = y 2 即有 Px = Vx + F+ T 于是得到 p-v-1 所以用房地产产量表示的盈亏平衡点的计算公式是: 房地产产量表示的盈亏平衡点 年固定总成本 单泣产品售价-单位产品可变成本-单位产品销售税全及附加费 ②线性盈亏平衡点的分析评价 由上述计算公式和图4-5-2可知，盈亏平衡点的值无论是用产（销）量表示, 还是用价格表示，或用生产能力利用率和销售收入来表示，均为越低越好。 盈亏平衡点低，说明开发项目有以下特征： 达到较低产量时可以保本。 赢利区大，亏损区小，项目能取得较好的经济效益。 项目有较高的竞争能力。 项目的抗风险能力大。 3、盈亏平衡点的计算方式 三个方面的盈亏平衡计算方式： （1 ）销售均价平衡点：总销售金额 顼目建设安装费 X1000 （单位：元/平方米） （2）销售面积平衡点：总投资额 临肖售均价平衡点（单位：平方米） （3）盈亏平衡点：销售面积平衡点 =总建筑面积X100% （单位：%）