20130715_乐山_蓝山湾_分期开发及推售建议(hegia).docVIP

蓝山湾项目分期开发及推售建议 项目整体开发分期建议 本次开发分期建议主要考虑到四方面因素，即工程施工难度、产品价值最大化实现、项目整体品牌形象、开发商资金需求，建议本项目分为三期开发，第一期为拆迁换房及A地块、第二期为B地块、第三期为C地块与D地块。 项目整体推售节奏建议（含价格初步预估） 以上价格为基于产品的市场稀缺性作出的初步判断 以上价格为基于产品的市场稀缺性作出的初步判断 推售批次 推售时间 推售建议 产值预估 一批次 2014.1-5 一批次占据景观资源最好的叠拼单位作为价值标杆，定价考虑在1.5万/㎡，一方面与邻近高层叠拼形成杠杆效应，另一方面可为二批次最大限度实现叠拼价格完成价格测试及铺垫。 高层：26875万元 叠拼：4380万元+3942万元 合计：35197万元 二批次 2014.6-12 二批次2万/㎡联排先作保留 （与三批次联排一同入市） 高层：20540万元 叠拼：11388万元 联排：4399万元（暂不推售） 独栋：4098万元 合计：40425万元 三批次 2015.1-5 三批次整体推售 高层：48983万元 叠拼：3285万元 联排：6598万元 合计：58866万元 四批次 2015.6-12 四批次整体推售 联排：8798万元 独栋：6147万元 合计：14945万元 五批次 2016.1-5 五批次最后推出大平层 平层：20447万元 合计：20447万元 总产值：169880万元 展示区建议 重点展示节点位置分布 会所：作为叠拼、联排、独栋及大平层的销售接待场所及日常的活动举办场地； 住宅样板房：在一批次图示绿化带位置打造，后期可在一批次住宅底层利用底商空间建立高层单位销售接待点，为二、三批次的住宅推售预留销售接待的空间； 叠拼样板房：如图所示，在二批次第三梯度最左边地块构建； 联排样板房：在二批次第四梯度最左边地块构建； 独栋样板房：在二批次第五梯度最左边地块构建；（会所右侧地块） 其他建议 关于高层单位样板房：高层单位样板房建议考虑临时建筑与实景样板房结合，早期展示临时建筑呈现的样板房，从第二批次开始，高层样板房在一批次15层以上单位呈现，以辅助后续高层单位销售。 关于联排样板房：建议在第一、第二批次推售过程中不予以展示，避免造成叠拼产品与联排造成干扰性竞争。 圣展全程蓝山湾项目组 2013-7-15 缺少: 示范区(意境体验区)范围划分以及如何处理还房之间的关系 外围停车场到底放置在哪儿?如何实现摆渡穿过意境体验区到会所 思考: 一期一批次住宅样板房位置实现不了,该处从总图看为4F商业,如果需要在此处设置,需要考虑4#楼是否在前期修建的问题 是否可考虑在9#楼右侧的市政广场中设置相应功能,这样所有均需要调整,如果再大胆一点考虑:原有意境区为别墅意境区(看房通道),市政广场开始的小区竖向交通,是否可考虑为高层部分意境示范区,一直延伸到河边