2010年上半 年北京房地产企业市场表现及下半年展望.doc

2010年上半年北京房地产企业市场表现及下半年展望 1. 市场表现 (1) 北京市场房地产企业上半年销售排行 北京市场房地产开发企业上半年住宅销售额排行? 排行 开发企业 成交金额（亿元） 1 北京龙湖 47.59 2 北京万科 47.38 3 北京首开 43.82 4 北京城建 26.7 5 中国铁建 25.94 6 远洋地产 20.12 7 中海 19.78 8 东方信远 17.91 9 绿地 16.92 10 合生创展 16.26 注：（1）数据统计时间：2010年1月1日至6月27日； （2）数据统计范围包含住宅、公寓、别墅立项的期房及现房（不含40年及50年产权的住宅项目）。 上半年北京市场房地产开发企业住宅销售额排行中，前10位企业业绩阶梯式分布明显，第一梯队“40亿”阵营，龙湖、万科、首开；第二梯队“20亿”阵营，北京城建、远洋地产、中国铁建；第三梯队“15亿”阵营，中海、东方信远、绿地、合生创展。其中，龙湖地产以47.59亿元的微弱的优势领先于北京万科47.38亿元，排名第一。 北京市场房地产开发企业上半年住宅销售面积排行 ? 排行 开发企业 成交面积（㎡） 1 北京万科 210408 2 中国铁建 186614 3 北京首开 186368 4 北京龙湖 173810 5 北京城建 117108 6 保利地产 111698 7 鲁能 110947 8 绿地 92199 9 K2地产 76981 10 中海 76826 注：（1）数据统计时间：2010年1月1日至6月27日； （2）数据统计范围包含住宅、公寓、别墅立项的期房及现房（不含40年及50年产权的住宅项目）。 在房地产开发企业住宅销售面积排行中，万科则以21.04万平方米，排名第一；中国铁建、北京首开则分别以18.66万平方米和18.64万平方米的细微差别，名列第二和第三。值得关注的是表现出色的北京万科。去年以来，北京万科无论是在土地市场布局，还是在产品销售业绩上，市场表现开始在平衡中显示出强劲的趋势。“争取3-5年做到北京市场前3名”的承诺目标有望提前实现。 企业住宅销售面积排行与销售额排名次序差异明显，主要是由于各企业在售项目的产品差别大的原因所致。龙湖地产在北京市场上半年在售产品主要以低密度洋房别墅产品和核心地段的“学区房”为主，产品单价高，使得以较少的销售面积带来了可观的销售金额。万科则是在丰富布局各类产品线的同时，以“遍地开花”的均衡营销策略，占领市场，使得两项指标均占有明显优势。 从上半年业绩来看，北京市场多家房地产开发企业对自身销售业绩表现满意。由于年初对政策调控基本上早有心理预期，所以在上半年销售市场较为火爆的时候，基本上采取了“积极开工，及早变现”的年度营销策略，以提前应对政策调控来临后的市场销售压力。 上述各大开发商企业，除个别企业外，明显的共同特点是，在北京市场的项目住宅产品线相对比较丰富，较好的分散了市场风险，赢得了可观的销售业绩。在下半年如果市场压力相对较大的情况下，这一战略优势或将逐步显现。 (2) “新政”前后，北京市场主流企业各项目成交均价略有下调，下调幅度不大。 北京市场主流企业在售项目成交均价趋势图 根据对北京市场主流企业在售项目的跟踪监测和实地调研，排除部分在售项目产品结构因素影响，我们发现许多项目，尤其是普通住宅项目报价和成交均价均有不同程度下调，下调方式或隐性或显性。其中，成交均价调整幅度8%-12%，幅度区间较小，主要是因为在新政出台后，市场各方普遍进入观望状态，开发企业销售业绩明显下滑，试图通过各种方式实施试探性调价策略，稳定或消化先期已积累的潜在客户。但高端项目价格尚未有明显变化。 (3) 从整个行业来看，上半年房地产企业销售形势总体呈现为“先热后冷”的局面，新政后的5月、6月份市场销售出现显著下滑。 据统计，2010年1-5月，全国商品房销售面积3.02亿平方米，同比增长22.5%，但是增速较1-4月回落10.3%；全国商品房销售额1.58万亿元，同比增长38.4%，但是增速较1-4月回落17.0个百分点。 从单月数据来看，5月份商品房销售面积及销售额均环比下降，降幅分别为15.8%和25.0%。6月份各项目的来电来访人数、成交量亦不乐观。 部分房地产开发企业全国销售情况 企业 2010年1-5月 2010年5月 销售金额 销售面积 销售金额 销售面积 （亿元） （万㎡） （亿元） （万㎡） 万科 280 234.5 51.1 47 中海 220.6亿港元 180.6 34.5亿港元 41.8 保利地产 154.11 198.12 31.91 46.87 富力地产 109.51 90.8 12.53 10.61 绿城中国 129 - 20 13 首创置业 38.9 34 3.7 4.4 新城地产 10.