()-物业管理之房屋修缮管理与设备管理讲座(77)-设备管理.ppt

主讲人：肖建章;第一部分;第一节;房屋是指有墙、顶、门、窗，供人们居住或其它用途的建筑，主要可分为工业与民用建筑。其中民用建筑是指供人们生活、文化娱乐、医疗、商业、旅游、办公、居住的建筑；工业建筑是指用于工业生产的单层工业厂房、多层工业厂房及其配套的配电房、锅炉房、空压站等建筑。物业管理以民用建筑为主，民用建筑中又以住宅为主，但越来越多的工业建筑也正在逐步纳入物业管理的范围。 不论工业建筑或民用建筑，其主体一般由以下六个部分组成：基础、主体结构、屋面、楼地面、门窗及各种装饰，它们也称为房屋的土建组成部分 ;一、基础;二、主体结构;三、屋面; 四、楼地面;五、门窗;六、装饰;房屋主体的管理是根据房屋组成部分的性质和特点，正确引导住户，合理规范使用房屋，保证房屋安全，使其达到最大的经济效益和社会效益，是物业管理的主要内容之一，其管理水平直接反映了物业管理企业的专业技术水平，也反映出物业本身发挥正常功能，维持自身价值，并在其使用年限内保持良好的耐久性和可靠性的能力。同时对维护公共形象、公共秩序、促进邻里和睦，都有十分重要的意义。 房屋主体的管理包括房屋的日常管理、房屋的应急管理和房屋的维修。 ;一、房屋的日常管理;（二）主体维护管理 对主体的维护就是要保证主体的受力在其设计的合理范围之内。主体每一部分的设计都是经过荷载组合分析、计算其截面和配筋的，其安全可靠性在规定的范围内，住户在使用过程中不允许对主体结构修改或超出范围改变使用功能。 ;（三）屋面的管理 屋面的重要功能是防水与隔热，而防水因直接影响到人们的生活则更显得重要。防水的问题看似简单，但却是工程上常见的老大难问题，也是物业管理中投诉最多的问题之一。据统计，全国每年用于防水补漏维修的费用就高达数十亿元人民币。;屋面的管理主要是保证屋面正常使用，不改变使用功能，免使屋面防水层在一些非正常的使用下遭到破坏。其次要定期加强对屋面排水坡道、管道的清淤工作，免使排水路径被堵塞。长期的水泡也可能导致防水层的老化和隔热层的膨胀和变形。 ;（四）面层装饰管理 在不同的时期流行不同的做法，每一种做法是和当时的材料和工艺程序联系在一起的，各有其优点和缺陷。现在越来越多的暴露出的问题就是随着时间的推移，一些块材所做的墙面如马赛克、面砖、大理石等，它们与主体的粘结层强度降低，逐步开始松动、剥落，造成了很大的安全隐患，因此凡对于上述面层材料的房屋，应当加强观察并建立定期的巡查制度，发现问题及时解决，必要时可在人行密集的道常上搭设防护篷。;二、房屋的应急管理;（一）火灾 现代的建筑材料绝大部分是由非燃烧体和难燃烧体组成，有些耐火等级不高的建筑，可采用一些燃烧体如木材等，其表面也要做防火处理。建筑物各构件根据材料、使用功能和重要性不同，要求具备有不同的耐火极限，其时间通常是以小时为单位计算，从0.25小时至4小时不等，所以建筑物失火燃烧后到失去支撑能力是需要一段时间的，一般的允许疏散时间从2—6分钟不等，因此应做好有序疏散和应急管理工作。;（二）地震 地震是由于地质构造作用，内部岩层产生很大的应力，当应力超过岩层的强度极限时，岩石破坏，应变能转化为波动能，这种振动波传到地面而引起地面的运动。 地震作用在房屋上的惯性力就是地震力。地震时，首先到达的是纵波，表现为房屋的上下颠簸，使房屋受到垂直地震力。随之而来的是横波，表现为左右摇晃，使房屋受到水平地震力。由于地震力的特殊性，先上下运动，再左右运动，它对房屋造成的破坏是十分严重的。 ;（三）其它 物业管理中可能遇到的其它紧急情况还包括大风、暴雨、构筑物倒塌等等，它们都可能会对人员、财产造成一定的损害，也必须加以防范管理。 ;三、房屋维修;（一）房屋损坏的原因分为二类: 1、自然损坏：（气候、生物、地理、灾害） 2、人为损坏：（使用不当、设计 和施工质量的低劣、预防保养不善）;（二）房屋的保修年限及养护 房屋各组成部分根据其本身材料的耐久性和使用的频度有不同的使用年限和保修期限。 一、在正常使用条件，建设工程的最低保修期为： 1、基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限； 2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；;3、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期; 4、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年； 5、其他项目的保修期限由发包方与承包方约定; 6、建设工程的保修期由发包方约定。 （三）房屋修缮工程的分类 一般根据房屋损坏的先后顺序和损坏的轻重程度可分为翻修、小修、中修、大修、综合维修五种方式。 ;（四）房屋修缮的目的--是为了满足人的需要，人对房屋的需要包括： A、使用需要： 安全性、适用性、耐久性、舒适性、 私密性、艺术性等 B、投资需要： 房屋