营改增后租赁房屋税务筹划.pdf

营改增后房地产企业免租期出租房屋的纳税筹划 杨梅 山东实信税务师事务所 企业在经营活动中， 有时出于培育市场的需要， 通常会签订带有免租期的房屋租赁合同。 合同签订时如何进行筹划， 避免企业出现多缴税款的税务风险？下面笔者就免租期两种合同 的签订方式进行比较，分析免租期出租房屋如何从合同签订环节来降低企业税负。 A 房地产公司新建商铺一幢，价值 1000 万元，出租给 B 公司用于生产经营，合同（以下 简称合同甲）约定：租期为 2015 年－ 2019 年，共 5 年， 2015 －2016 年免收租金， 2017 － 2019 年每年固定租金 100 万元，每年年初付款。 一、账务处理：对于出租人提供免租期的，出租人应当将租金总额在不扣除免租期的整个 租赁期内， 按直线法或其它合理的方法进行分配， 免租期内出租人应当确认租金收入。 而承 租人则应将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内， 按直线法或其它合理的方法进行分摊， 免租期内应当确认租金费用。 因此， A 公司账务处理为 2015 、2016 年 借：应收账款 60 万元 贷：其他业务收入 60 万元 2017 －2019 年 借：银行存款 100 万元 贷：其他业务收入 60 万元 贷：应收账款 40 万元 二、增值税处理： 《增值税改征增值税试点实施办法》 第四十五条规定： “ 增值税纳税义务、 扣缴义务发生时间为： （一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭 据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形 资产、 不动产过程中或者完成后收到款项。 取得索取销售款项凭据的当天， 是指书面合同确 定的付款日期； 未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的， 为服务、 无形资产转让完 成的当天或者不动产权属变更的当天。 ” 因此， A 公司在免租期间未取得租金，不需缴纳增值税。增值税纳税义务时间为 2017 年、 2018 年及 2019 年年初。若在合同约定的付款时间到期后，不论 B 公司是否支付租金， 都应按规定缴纳增值税。 三、企业所得税处理： 《企业所得税法实施条例》第十九条规定： “租金收入应当按照合同约定的承租人应付租金 的日期确认收入的实现。 ” 1 / 4 因此， A 公司应当按照合同约定的承租人应付租金的日期即 2017 年、 2018 年及 2019 年 年初确认收入的实现。 A 公司 2015 －2016 年账面每年确认租金收入 60 万元，税法不确认租金收入，每年纳税 调减 60 万元，每年账务处理为 借：所得税费用 15 万元 贷：递延所得税负债 15 万元 2016 年对 2015 年度进行企业所得税汇算清缴时，填写 A105020 《未按权责发生制确认 收入纳税调整明细表》如下： A105020 未按权责发生制确认收入纳税调整明细表 合同额（交易 账载金额 税收金额 纳税调整 行 项 目