美国住宅地产行业总体规律分析.ppt

美国住宅地产行业的总体规律分析;第一部分：美国房地产行业特性;;房地产行业的三重特性之一----国家经济支柱;房地产行业是美国国民经济的支柱性产业;住房及其相关的花费占据了国民经济非常重要的地位;房地产行业的三重特性之二----政治稳定基础;住宅繁荣给政府带来就业和税收的增长;低收入家庭面临很大的住宅支付压力;低收入家庭的影响国家社会稳定;房地产行业的三重特性之三----社会公平;不同的种族的住房拥有率存在明显的差异;不同的家庭收入状况面临不同的住房压力;许多地区的低收入家庭无能力购买新建的住宅;;目前美国房地产行业存在着“小公司效应”;房地产行业目前处于产业发展的初级阶段;这一阶段特点是：比较竞争优势很容易打败核心竞争力;企业的市场表现是努力“建立规模”;小型住宅开发企业的存在有其明显的经济基础;小型住宅开发企业的存在有其明显的经济基础;;房地产行业存在着变革与投资回报的超稳定结构;行业整体的盈利性在增加;在美国，相对于其他行业，房地产行业是处于平均盈利水平的行业;第二部分：产业经济周期性表现;进入20世纪50年代后，行业周期波动时间拉长，但短期波动频繁，约为5年一次，反映行业经济自我调整加强。;后50年的行业经济波动伴随着产业结构升级;产业结构升级-----金融服务;第三部分：住宅产业增长波动的驱动因素分析;;抵押贷款利率的下降进一步推动房地产市场的繁荣;抵押贷款利率变化对住宅销售的影响;;;住宅市场变化的原始驱动因素来自于“人”的变化;消费者收入水平是住宅消费的经济基础;住宅均价与消费者收入水平之间的关系;人口的流动催生新兴住宅市场的形成;移民对美国住宅产业的支持;人口因素的研究对住宅市场的发展态势具有重要意义;;建立了新的抵押贷款体系 提高了购房者的支付能力——贷款期变长，利率变低、实行月付。 引入国家担保 由FHA为合规贷款提供担保——降低了抵押贷款发放机构的经营风险，促进了贷款的发放和住房供应的增长。;抵押贷款证券化 联结抵押市场和资本市场，解决一级市场的资金及风险管理问题。 让购房者更多、更有效地利用购房抵押贷款，住宅拥有量大增??? 使抵押贷款发放机构有更广泛、更安全可靠地融资来源，促进抵押贷款的高速增长。; 主要是现代信息科技对房地产金融运行效率的推动 .网络化，高速的信息传递 .抵押贷款网上发行，对传统金融服务模式的挑战 二级市场电子交易 ;金融杠杆对美国房地产市场的推动;;生活方式给予了房地产新的增长机会:active adult的兴起;环境与行业的结构变迁:在1998年之后，消费需求拉动行业整体增长！;生活水平提高必然引起住宅条件的变化;年轻人和第一次购房者是当时购房主流，房屋的设计受到他们的影响（50年代）;学生成为当时多家庭住宅（公寓）的主要居住者（70年代）