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WORD WORD格式整理 专业知识分享 专业知识分享 项 目 启 动 计 划 书 2015年1月 目 录 目录 一、 公司简介 TOC \o 1-5 \h \z 1.1公司基本信息 3 1.2公司使命 3 公司基本服务范畴 3 二、 项目综述 2.1项目名称 4 2.2项目介绍 4 2.3项目区域概括 4 \o Current Document 2.4项目区域调研 5 \o Current Document 2.5项目定位及业态规划 10 三、 招商与运营管理 3.1统一运营优势 16 3.2统一运营管理规划 17 四、 盈利商铺参考租金 4.1商业调研 22 \o Current Document 4.2租金定制 23 \o Current Document 4.3租金合算 24 \o Current Document 4.4租金回报 25 4.5租金免租期 25 4.6营业免租期 26 \o Current Document 4.7租金增幅 27 五、 综合成本核算 物业成本费用 27 宣传推广及招商费用 32 \o Current Document 装修改建及景观量化费用 34 运营管理人员成本费用 35 办公用品及其他费用 36 六、 前期启动核算 6.1前期投入 37 6.2后期经营 37 一、公司简介 二、项目综述： 2.1项目名称： 鄂尔多斯?光亚中心【乌兰木伦中央铂金商圈】 2.2项目介绍 光亚广场 首席全方位娱乐休闲生活中心 光亚广场总面积78000川，最前沿的建筑规划、最吸引（儿 童、女性）的全业态，最受政府支持… .光亚广场拥有无可 匹敌的竞争力，从此也让乌镇拥有自己的核心竞争力。 优越性：光亚中心位于上湾商政核心区，紧邻和谐大厦和乌 兰木伦河，连接上湾政府，独创政府核心商业区，辐射并带 动全国两个首富之镇乌兰木伦镇和陕西省大柳塔镇的经济， 领航上湾商业地产。 唯一性：光亚广场国际化时尚商业街区。位于乌兰木伦城市 规划中最繁华的唯一中心商业街区 3号桥与滨河景观大 道交汇处。坐拥上湾的铁东新区，铁东新区全长 7公里是乌 兰木伦镇政府和神华集团权力打造的新城区，而光亚中心就 座落在铁东新区的正中心，是上湾唯一的大型商业核心区。 国际化：光亚中心的建筑是由中国建筑上海设计研究院精心 设计的。整体以三角合围的方式呈现出来，以阳光、水系、 绿地为灵魂。精心打造的空中连廊、观光电梯、屋顶绿地， 可以让顾客在光亚中心不是单纯的购物。 2.3项目区域概括： 乌兰木伦镇地处鄂尔多斯东南部，与陕西省大柳塔镇隔河相 望。全镇总面积728平方公里辖16个行政村，12个居委会。 总人口 8.6万。 大柳塔镇，位于陕西省最北端与内蒙古自治区交界处，属神 木县管辖，总面积 376平方公里，常住人口约 7万3千多。 網爭电琛厂 蛍华严A u吊栄民国 万預丈酒店i=： 匚閣日商劳宾馆 哺杯审骨稈 ，大配塔汽 魁毛金大酒店 后桢常村 uWH龙星 滨馆 中国神钿\ @韭商黠眉 丄尿新闻申b \ 匸軒世住虫掙沢监 中国辰业银行种3东邛区片理址 .中国戏潯征瞭 天脈吾闭許 財曲触 曲輛专厲局 画 2.4项目区域调研 2.41区域优势 市场调研 ：■结合上泠村支际交通状况! \歆及交通出行的特風确定i ］機名裔團辐射忸为2公里、: 抉级商圏辐射半密为4公臥 TOC \o 1-5 \h \z ! t i a I I 1 ! J !■光亚广场袪社荷屈吊帽与i ］李家呻、大押塔商崗課升乘: -普.能够有殖辐射上尬两个: |区域.从区城检置上分析.: \光亚广场铉于李家畔*大聊j ［塔中阖蛊置*占据地利优势j !完全有机瓷承前启后*联合 j盍展.改交现疸商业需局.! 2.42目标客户访谈调查 调研背景 卜为了项目整体定位的准确性，我们对 周边居民、连锁及个 体商户进行了全面细致的访问式问卷调研，了解区域未来连 锁及个体商家的布局情况以及周边人群的消费需求与特点， 为本案提供真实可靠的定位依据。 卜考虑到人口分布、商业规划、交通易达性等各种因素，确 定本次调研范围：东至大柳塔、南至李家畔、西至神东电力、 北至上湾。 调研目的 了解周边人群的家庭结构、消费能力、消费习惯及消费 偏好 了解周边人群对目前商业的意见和态度以及 对未来商业 的期望程度。 匸〉了解连锁及个体商户未来对该区域开店布局计划 调研方法 总调研样本：500份，无效样本：14份。 调研结果 市场调研 H标客户访谈一消费者 受防者年龄结构受访者男女比优 受防者年龄结构 受访者男女比优 号現卜+7% 号現卜 +7% i日标受访者多知越蚯岁之间的年青肱青年k此年龄段人批会消费的主力人翳能够有 :甑駆域内居民酬謝押与需求.其中.渤者的男性占昭如竝占l