福星惠誉汉阳项目市场定位及物业发展建议报告.doc

福星惠誉汉阳项目市场定位及物业发展建议报告 福星惠誉汉阳项目 市场定位及物业发展建议报告 谨呈：福星惠誉房地产公司 前 言 2007年8月，福星惠誉以37912元/平米的高价摘得汉阳鹦鹉大道地块，历时五年之久，经历了多轮政府调控、市场波动、市政规划调整，2011年即将进入实质性开发阶段。 而此时，福星惠誉作为本土第一品牌开发商，从2007年至今已逐步完成了由单一项目运作到多盘联动开发、由纯住宅开发商向综合体城市运营商、由区域性垄断开发向全市战略布局开发、由单纯追求现金流运作向综合能力更强的资本化运作的跨越式发展和转变。 基于此，针对汉阳项目的定位方向与开发思考，已不是单一项目层面的产品开发与销售问题，而应置于企业整体开发布署与阶段发展需求的背景下，思考项目的开发方向与整体规划的建议。 本次汇报内容构成 2 限制条件与对策分析 3 项目整体定位 4 规划设计建议 1 项目本体分析 5 财务评估与风险提示 本次汇报内容构成 2 限制条件与对策分析 3 项目整体定位 4 规划设计建议 1 项目本体分析 5 财务评估与风险提示 * 项目位于武汉城市内环线上，地处汉阳钟家村城市干道鹦鹉大道与拦江路交叉口。 地理位置 汉阳钟家项目地块 内环线 二环线 三环线 由于轨道的因素，项目新规划调整为BC地块并宗规划，商业比例根据规划而定 指标规划 329921 23.8 114476 合计 　 占地面积 用地性质 容积率 建筑面积 A地块 30783 商业 （传统风貌区） 0.9 27705 B地块 19430 居住 2.2 42746 C地块 20506 商业兼容居住 4.4 90226 D地块 20634 居住 4.28 88314 E地块 23123 居住（还建） 3.5 80931 132972 3.3 商业兼容居住 39936 BC地块 原方案退轨道用地两侧各20米 B、C地块在原规划中分别为住宅用地和商业用地，其中B地块容积率为2.2，C地块容积率为4.4； 由于轨道用地两侧要各退20m，政府建议两地块需并宗考虑，容积率达到3.3，其中具体指标如下表： 区域现状 项目地块分散，座落在安宁、落没，具有悠久历史的老城区内 A B C D 拦江路 南城巷 西大街 汉阳大道 鹦鹉大道 青石桥路 地块之间较为分散，其中B地块与D块之间间隔百米的建筑物群 100m 街区映象 片区具有深厚的历史文化底蕴，其价值值得项目开发深入挖掘利用。 汉阳老树 归元寺 天主教堂 被私房环绕的530年历史汉阳树 钟家村文脉盘点： 钟家村：早为春秋时期汉阳古城，钟子期隐居亦即俞伯牙痛失知音的村子； 归元寺：武汉佛教四大丛林之一。创建于清顺治十五年(1658)，归元寺之名取佛经“归元性不二，方便有多门”之语意。 汉阳树：汉商大厦背后的凤凰巷深处，500见方的庭院，院中圈着一棵树，树名：古银杏，树龄：523年，这就是汉阳树。 汉阳天主教堂：武汉老房之一，哥特式风格建筑，建于1936年； 古老的巷子 晴川历历汉阳树、余音缭绕的钟家村 … * 交通条件 地铁促进区域与三镇联系，为项目带来源源不断的消费人流， 是项目商业价值的重要保障 地铁四号线由武汉火车站—黄金口，途经本项目地块； 地铁六号线由体育中心南—环湖西路，同四号线在钟家村交汇，途经地块周边位置，线连接汉阳汉口； 预计2017年建成 钟家村站 西大街站 ④ ④ ⑥ ⑥ 武汉火车站 黄金口 　 钟家村 拦江路 汉阳火车站 地铁四号线 地铁六号线 汉阳大道 鹦鹉大道 龟山南路 琴台大道 江汉一桥 月湖 拦江路 轨道线路 项目地块 西大街站 项目地处城区熟地，具备开发城市商业综合体的潜力和条件 生活教育配套 1、钟家村商圈是汉阳最早的商圈，城市级的商业形态； 2、D地块对面的汉阳三中是湖北省示范重点中学，百年名校 ； 历史文化资源：归元寺、汉阳树、显正古街、天主教堂 内环线完善成熟的生活、市政配套保障居住舒适性—— 景观资源：距离长江米，高层可观江景，具有二线景观资源 二线江景提升项目附加值 —— 深厚历史文化底蕴为项目赋予独特魅力 —— 即使放眼全市，少有一个项目汇聚如此多层次的优越配套，因此项目的开发更多需要关注如何容纳众多资源，成就项目自身价值。 资源盘点 2 限制条件与对策分析 3 项目整体定位 4 规划设计建议 1 项目愿景与本体分析 5 财务评估与风险提示 限制性条件与应对方向 限制一 限制二 限制三 限制四 问题：大规模商业物业销售与经营的矛盾 对策：招商前置、定制持有、分散布置主力店，驱动各区块商业 问题：针对完全超过达1.1万元/平米超高开发成本，如何实现项目的高溢价与顺利销售？ 对策：1、最