考题大全：2001年房地产估价师估价案例与分析考试真题及答案.docVIP

PAGE PAGE 1 2001年房地产估价师估价案例与分析考试真题及答案 (总分：100.00，做题时间：90分钟) 一、问答题(总题数：3，分数：30.00) 1.某估价公司于1999年8月1日对一宗房地产进行了估价，估价目的为抵押贷款，按当时正常市场价格评估的结果为1000万元，银行据此贷款给其业主800万元。2001年10月1日，因该业主无力偿还贷款，银行申请，经法院判决将该房地产拍卖。拍卖所得扣除各项税费后为600万元，加上业主已偿还给银行的部分本金及利息，业主仍欠银行100万元。为此，银行要求估价公司赔偿该100万元的损失，而估价公司认为自己没有责任。请问估价公司应如何说明自己没有责任和解释其原因?（分数：10.00） 正确答案：() 解析：1．银行按估价值的八成贷款给业主，对风险考虑不够。 2．抵押估价时点为1999年8月1日，拍卖的时间为2001年10月1日，由于时间变化，房地产价值会发生变化。 3．由于短期(快速)和强制性变现因素，拍卖价格可能会低于公开市场价值。 4．房地产拍卖所得扣除各项税费后得款可能低于公开市场价值。 5．如果估价公司当时的估价结果是客观合理的，就没有赔偿责任。 2.某公司欲将其位于商业区的一栋自建4层厂房，转让给某集团改建为百货超市。根据该公司提供的房地产权证，该厂房为框架结构，建筑面积为6000m2，竣工日期为1980年5月。现委托某估价公司评估其转让价格，请问该估价公司应搜集哪些资料?（分数：10.00） 正确答案：() 解析：1．对该地区房地产价格有普遍影响的资料。 2．有关估价对象的实物、权益、区位等资料。 3．了解城市规划是否允许该房地产改变为商业用途。 4．如果城市规划允许改变为商业用途，需了解商业用途下的类似房地产的租金、售价等资料。 5．改变用途所需投入的改建费用等资料。 6．需要补交的土地使用权出让金的标准等。 3.商业区某商场共6层，每层建筑面积3000m2，土地使用年限为40年，从1996年5月18日起计。该商场1层至4层于1998年5月18日租出，租期为5年，月租金为每平方米240元，且每年不变；5层至6层于1998年7月1日租出，租期为3年，月租金为每平方米210元，现空置。问现评估该商场带租约出售的价格，应优先选用哪两种估价方法，并写出估价技术路线。（分数：10.00） 正确答案：() 解析：1．应优先选用的估价方法是：收益法和比较法。 2．因商场属于收益性房地产，应选用收益法作为其中一种估价方法。 3．在市场交易实例比较多的情况下，应选择比较法为另一种估价方法。 4．在两种方法估价中均应考虑租约租金对商场价格的影响。 有租约的租金收入用租约租金 租约期满后的租金收入用客观租金 现空置部分也要计客观租金收入 5．将两种方法的估价结果综合，确定最终估价值。 二、单项选择题(总题数：2，分数：20.00) (每小题的备选答案中只有一个最符合题意。) 1994年6月甲、乙双方决定合作开发某高层住宅楼，规划批准用地15000m2，建筑面积50000m2。合同约定甲方出地，乙方出建设资金，住宅楼建成后甲、乙双方按建筑面积的3:7比例分房。其中甲分得的部分定为自用住宅，不需缴纳土地使用权出让金；乙分得的部分定为商品住宅，并于1994年10月30日办理了土地使用权出让手续，交清了1400万元的土地使用权出让金。1996年10月30日主体结构建至4层时，由于乙方原因停工。现法院判决拍卖乙方权益，甲方也同意同时委托拍卖其在该项目的权益。法院经调查确认，已完工程的建筑费为3000万元，至建成还需投入建筑费6600万元，自用住宅改为商品住宅需补交土地使用权出让金，为每平方米建筑面积1000元，并在办理过户手续时直接向土地管理部门缴纳，不包含在拍卖价款中。经调查，该项目附近同类土地使用权出让的必威体育精装版拍卖熟地楼面地价为每平方米1500元。问： （分数：8.00） (1).该项目整体拍卖时竞买人的最可能出价为( )。（分数：4.00） ?A.已完工程的建筑费3000万元+已交的土地使用权出让金1400万元 ?B.已完工程的建筑费3000万元+已交的土地使用权出让金1400万元+需补交的土地使用权出让金1500万元 ?C.在建工程建筑物市场价值+土地市场价值7500万元-需补交的土地使用权出让金1500万元?√ ?D.在建工程建筑物市场价值+土地市场价值7500万元 解析： (2).该项目中甲方权益最可能的拍卖价值为( )。（分数：4.00） ?A.在建工程建筑物市场价值×30%+(土地市场价值7500万元-需补交的土地使用权出让金1500万元)×30% ?B.在建工程建筑物市场价值×30%+(土地市场价值7500万元-其中的土地使用权出让金部分)×30%+甲方