万科物业 房屋公共部位及设施维修养护标准(新).doc

目的 规范维修设备设施管理，明确巡检范围、内容、养护和维修标准及要求。 适用范围 适用于万科物业管理有限公司所管辖范围内的所有公共部位的设施养护 管理方法 序号 项目 维修保养内容 工作要求 1 智能化系统 可视及门禁 门禁、锁具开关灵活、延时正常，呼叫业主及中控室正常（电源、按键、通话效果、外观）控制中心能与住户家清晰对讲，单元门与中心和住户对讲效果良好； 中控室内显示器、监视矩阵、管理中心电脑设备每月一次进行检查保养； 门禁、监控、三表、安防软件数据库的每月一次定期进行备份，防止遇到计算机被病毒感染后，数据库资料丢失情况的发生。 控制中心备有监控镜头分布清单以及每个显示器循环的监控镜头清单；对监控镜头每月清洁保养一次，对效果不好的进行调整； 每季度对视频接口进行保养，确保接触良好，对视频电缆、控制器、信号选切器、视频分割器、控制台等安防设备进行保养，检查录像带或硬盘录像的效果； 苑门、单元门运行稳定，没有异常噪音，开门停留时间合理；每月对电子锁进行一次普查，检查灵活性、失电状态能顺利开门；刷卡器上的标识清晰，在刷卡器失灵情况下可以控制门正常开启； 每季度对园区内弱电井进行检查，发现有积水及时清除； 停车场系统主机、读卡器、探测器动作灵敏可靠，具有防砸车装置；道闸杆上装有防撞胶垫。道闸旁边有防止行人通行的警示标识； 红外线防越 周界红外线报警设有镜头的，在触动报警时要求能自动对报警地点进行录像并将监视器定格在报警位置；技术员每周对红外报警进行一次检查，测试灵敏度，防止绿化等植物阻挡红外对射； 监控探头 外观完好、摄功能正常无抖动、调焦距正常、画面清晰 刷卡控制道闸 外观良好、开关起落正常、变速箱无杂音、定期加齿轮油、更换皮带 智能井 井内无积水、井道干净、无鼠害，定期放鼠药 智能分线箱 保持干燥清洁、锁具完好、防水性能好、关好箱盖 2 喷泉及水景 系统 运转部分 喷头 高度、角度正常、 水位 池内水位高低正常，水泵声音大小适宜、水池内保持不丢水 管线 水泵及管线固定完好、水泵循环时流量正常无堵塞现象、 电源 电源线无老化、绝缘层无破损 水泵 无漏电的安全隐患、无噪音、运行正常； 表面漆面完好无严重锈蚀 排污部分 排污泵 排污泵无漏电的安全隐患、无噪音、运行正常； 表面漆面完好无严重锈蚀 电源 电源线无老化，布线规整 控制部分 挂锁完好，标识清晰、手动、自动运行正常 绿化用水灌溉部分 供水水泵 水泵固定牢固 井盖 井盖、水池和泵房盖板固定牢固 控制阀门 阀门关闭完好，润滑良好开关灵活 操作标识 操作规程上墙，部件标识清晰明确、油漆完好 3 载人电梯系统 电梯主体部分 电梯运行噪音能够满足规范，不影响业主正常生活 电梯开门灵活，无卡、擦声音，双侧安全触板动作灵敏可靠，其碰撞力不大于5牛顿；电梯故障停止运行时，在轿箱内能用手将门拨开，其拨力应在200—300牛顿范围内；电梯平层准确，误差在正负7mm以内； 轿厢通风，风机无异常噪音，不直吹头顶； 轿箱内照明良好光线柔和。 内部监控探头从监控中心可以看清乘客面孔； 轿厢照明停电后至少维持半小时照明供电； 电梯舒适性好，增速、减速平稳，从启动到平层皆无异常震动、冲击以及异常声响；在行驶过程中轿箱没有明显晃动，箱门没有晃动而产生的撞击声； 轿箱内紧急对讲使用方便可靠，有相应标识；按钮面板整洁，字迹清晰； 机房部分 室内照明、通风、温湿度良好、机房内与轿箱呼叫、通话正常； 机房环境洁净、标识，安全标线明确，电梯运行正常； 电梯井道 低坑部分 部件安装牢固，检修、应急电源和照明正常。保持现场环境清洁。 4 园区照明系统 路灯部分 外观 无破损、无掉漆、灯杆固定牢固、正常使用暖色光源； 电源 电源接头无锈蚀无线路短路；具有漏电保护功能 草坪灯部分 外观 底座牢固、正常使用暖色光源、无掉漆、无锈蚀 电源 电源接头无锈蚀无线路短路；具有漏电保护功能 车库内日光灯 应急灯部分 节能、牢固应急灯充放电正常 园区内景观射灯 外观 正常照明、灯体及表面完好 电源 电源接头无锈蚀无线路短路；具有漏电保护功能 照明控制箱部分 电源接线牢固、无灰尘； 远离易燃易爆、潮湿和具有腐蚀元气件气体和液体的位置 5 园区公共设施 垃圾箱、果皮箱 木板无松动、表面油漆完整、无开裂现象； 箱盖开关灵活无噪音开焊现象。 健身娱乐设施 儿童娱乐设施 油漆完整、螺丝无松动、无开焊、标识提示清晰 室外健身器材使用时间标识明确、标注维护责任人、没有利角利边 没有部件脱落、断裂、倒塌隐患保证设施正常使用功能、无安全隐患 休闲桌椅 无开焊、松动、木板脱落掉漆现象 自行车架 无损坏、掉漆、标识清晰 遮阳伞 无破损、开关灵活、安装牢固 园区标识 无损坏、无掉漆、标识清晰安装牢固 会所及运动中心 会所及公共区域的各种设备、设施无破损，无利角；