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1998年房地产估价师房地产估价理论与方法考试真题及答案
一、单项选择题
每题的备选答案中只有1个最符合题意。
1 某开发商在开发某别墅区时,为增加利润提高了建筑密度和容积率,但结果反而使其别墅的价格下降,这是因为( )。
(A)市场不景气
(B)该别墅区的环境条件变差
(C)该别墅区的单位开发成本降低
(D)开发商获得满意的利润即可
2 购买某类房地产,通常抵押贷款占七成,抵押贷款年利率为9%,若该类房地产的资本化率为10.8%,则自有资本要求的年收益率为( )%。
(A)15.0
(B)15.7
(C)12.6
(D)11.6
3 选取可比实例时,应注意所谓地点的同一性或类似性,是指所选取的可比实例应与估价对象处于( )。
(A)同一地
(B)同一城市
(C)同一供求范围内的类似地
(D)A或C
4 某建筑物,政府主管部门规定的该类建筑物的耐用年限N与该建筑物的经过年数t、尚可使用年数n之间的关系为( )。
(A)N=t+n
(B)N<t+n
(C)N>t+n
(D)A、B、C都可能
5 房地产价格实质上是房地产( )的价格。
(A)开发成本
(B)权益
(C)物质实体
(D)B和C
6 甲土地的单价2100元/m2,建筑容积率为7,乙土地的单价1500元/m2,建筑容积率为( )。5,该两块土地的总价相比( )。
(A)甲的等于乙的
(B)甲的高于乙的
(C)甲的低于乙的
(D)难以判断
7 用成本法评估旧建筑物的价格时,折旧注重的应是建筑物价值的( )。
(A)收回
(B)摊销
(C)减损
(D)补偿
8 某宗房地产,其建筑物的各层建筑面积相等,建筑层数为5层,建筑密度为50%,土地单价为2500元/m2,则其楼面地价为( )元/m2。
(A)500
(B)2500
(C)1000
(D)1250
9 房地产开发成本的增加( )房地产的价格。
(A)必定提高
(B)必定降低
(C)不一定提高
(D)不一定降低
10 路线价法估价的第二个步骤应为( )。
(A)设定标准深度
(B)求取路线价
(C)编制深度百分率表
(D)划分路线价区段
11 房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好、损坏程度来划分的,共分为( )。
(A)四类
(B)五类
(C)六类
(D)七类
12 新建建筑物价格=( )+建造建筑物费用+正常利税。
(A)征地费
(B)拆迁安置补偿费
(C)地价款
(D)零
13 某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/m2。按平均增减量趋势法估计,该类房地产于1999年的价格为( )元/m2。
(A)2390
(B)2410
(C)2430
(D)2450
14 某建筑物已使用8年,经实地勘察,估计尚可使用32年,残值率为5%,则该建筑物的成新率为( )%。
(A)76
(B)80
(C)1
(D)84
15 甲房地产尚可使用年限为50年,单价为1050元/m2,乙房地产尚可使用年限为60年,单价为1100元/m2,资本化率均为8%,实际上甲房地产的价格( )乙房地产的价格。
(A)高于
(B)低于
(C)等于
(D)B或C
16 某宗房地产采用三种估价方法得出的结果分别为820万元、850万元和900万元,若赋予的权重分别为0.5、0.3和0.2,则该宗房地产的最终评估价格为( )万元。
(A)850
(B)845
(C)869
(D)857
17 假设开发法中预期开发后的楼价不可用( )求取。
(A)市场比较法
(B)收益法
(C)成本法
(D)长期趋势法
18 一宗土地用假设开发法评估其价格:在商业用途下的估算结果为800万元,在居住用途下的估算结果为1000万元。城市规划规定既可作商业用途也可作居住用途,则该宗土,地的评估价格应为( )万元。
(A)800
(B)1000
(C)900
(D)1800
19 采用( )求取的年折旧额每年递减。
(A)成新折扣法
(B)偿债基金折旧法
(C)年数合计法
(D)直线折旧法
20 按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98,则其依据为( )。
(A)可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素,对价格的影响幅度为2%
(B)可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素,对价格的影响幅度为2%
(C)可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素,对价格的影响幅度为2.04%
(D)可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素,对价格的影响幅度为2.04%
21 估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房,估价对象的建筑面积为1
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