07年广东万科康王路项目商业裙楼策划方案复习.复习.ppt

房行东方/ 3.1 项目定位及业态组合 提升最终销售时 良好的商场租金 提高万科 客户满意度 获取良好而稳定 的租金收益 最大程度上 吸引人流 凸现万科 特色品牌文化 差异化特色经营， 挖掘空白消费点 定位依据 房行东方/ 3.2 消费群体构成 本项目住宅客户、康王阁、荔康大厦、金禧大厦、皇上皇大厦、华业大厦、康怡居、伟业阁等周边200米内小区人群及众多中小学生群体 核心客户 重要客户 康王北路、康王中路中山七路、龙津路沿线等此区域“老广州”居民 边缘客户 该区域内的专业市场的“淘金族”及部分白领人群 偶得客户 荔湾区其他中高端消费群体及偶过消费群体等 房行东方/ “老西关” 1、主动消费力有限； 2、被动性消费较大 （受其父母控制）； 3、文化与艺术类消 费比重占大； 3.3 客户消费群特征 1、喜欢时尚消费， 面子消费和交际消 费比重较大，注重 品牌消费和附加值 消费（如购物环境等）； 2、消费观念前卫， 较能接受新鲜的观点 和消费习惯； 3、注重文化和健康 消费，小资情调比较 突出； 1、喜欢就近消费， 具有浓厚的西关 情结； 2、注重家庭观念； 3、崇尚茶楼文化， 茶市消费长旺 不衰； 4、注重消费的性 价比，即俗称 的“平、靓、 正”。 淘金族与 高级白领 中小学生群体 房行东方/ 3.4 项目功能定位 高档裙楼商业，文化特性浓厚 集生活配套、健康、文化、休闲娱乐消费 为一体的社区性高品质生活商业中心 万科地产高端住 宅项目裙楼 缺乏高端、文化 性主导商业 该区传统裙楼商 业经营惨淡 消费力旺盛，可挖 掘高端消费群体 房行东方/ 3.5 功能定位理由与分析 休闲时尚消费 高级社区配套 区域性商业中心 健康、文化消费 社区商业，服务整个 社区，增强小区品 质，凝聚万科客户的 品牌忠诚度及提升客 户满意度； 扩大项目的辐射范 围，吸引该区更多的 高端人群来项目消费 广州的亚健康人群数 量庞大，广州人对身 心健康的关注逐渐的 成为新的消费点。 带动整个小区域商业 发展，增强万科企业 社会号召力； 项目功能 房行东方/ 考虑到万科地产为行业领导者的角色和其本身独特的企业文化及品牌形象，我们在项目形象点位的策略思考中，以不背离万科地产文化特性为基本，并充分发挥万科地产在市场中形成的万科文化，充分结合本项目整体情况和所在区域市场情况，做出最适合本项目的形象定位。 3.6 项目形象定位 房行东方/ 项目功能 区域商业中心 高级生活配套 健康、文化消费 休闲娱乐消费 健康向“尚” 时尚 健康 独特 眼球 高档 万科品牌 形象表现点 以时尚、健康为主导形象树立本项目独特的经营方向，实现差异化经营特色；同时以健康的形象示人，也能同万科的企业形象实现较好的融合。 项目整体形象： 房行东方/ Part four：业态规划 及招商策略 房行东方/ 4.1 项目业态组合原则 突出项目的文化性、健康性的高端消费的同时，亦 要考虑到作为社区商业配套的合理规划 引入经营能力比较强的商业业态，以提高商场整体 的经营能力，减少开发商自身经营的难度 有效控制品牌店铺和非品牌店铺比例，争取项目利 润最优组合； 房行东方/ 主力商家构想及引入理由 特色生活消费， 提升项目档次 高级社区配套 带动商场内人流 突出项目的人文特性； 周边众多的中小学生群体 打造高级休闲配套 4.2 业态组合策略 高级休闲类餐饮 银行、便利店等高级 生活配套 大型特色餐饮 钢琴培训、乐器行、书吧 等艺术休闲中心 品牌SPA体验、健身中心 业态组合比例: 生活配套30% 餐饮25% 休闲文化45% 房行东方/ 楼层 经营业态 备注 负一层 乐器行、书吧等业态 利用项目邻近东风西路市少年宫的优势，结合项目定位的文化特性 首层 银行、通讯、咖啡屋等商务配套以及美容、便利店等生活配套业态 以满足本项目住户的日常所需为主，其次利用紧靠区法院的现状，经营部分配套业态 二层 钢琴培训中心、英语培训中心、创智天地等文化主题及Subway健康餐饮 凸现项目的文化和健康的主题形象 三层 大型中餐及健身中心 吸引人流的同时凸现项目健康时尚的主题 四层 SPA及瑜伽会馆 针对本项目的高端消费人群的娱乐、休闲、商务消费 4.3 业态布局方案 房行东方/ 负一层业态分布 书 吧 西式乐器行 摇滚 乐器 参考图片 房行东方/ 目标商家 二层品牌餐饮楼面入口 咖啡店 发型屋 便利店 西饼屋 茶 庄 移动 客服店