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物流园区规划方法论 ——中智投资咨询有限公司 物流园区是在物流作业集中的地区，在几种运输方式衔接地，将多种物流设施和不 同类型的物流企业在空间上集中布局的场所，也是一个有一定规模的和具有多种服务功 能的物流企业的集结点。随着国家对物流业的扶持力度加大，物流园区在各地大规模兴 建，但是目前我国物流园区建设中缺乏合理有效的规划理论和模型，国外物流园区规划 方面的MSFLB模型在我国的物流园区规划中更是应用极少，目前物流园区规划主要存 在需求不清、定位不准、功能太泛、布局不顺、实施不力等问题, 在很大程度上是由于 缺乏合理有效的规划方法论造成的。在实践中，我国物流园区的开发过程中存在着种种 不确定因素和误区，主要表现为对物流园区功能认识模糊，盲目圈地，缺乏规划依据等， 根据 MSFLB模型和我国物流发展现状，总结中智对物流园区项目规划理念和项目经 验，总结出适合我国物流园区规划的中智规划方法论。 MSFLB 是德国弗劳恩霍夫物流研究院在几十年物流园区规划项目的实践中总结出 来的物流规划方法，是基于需求驱动、竞争驱动、最佳实践驱动的 MSFLB物流园区规 划方法论。MSFLB“五部曲”规划方法论分别是市场分析、战略定位、功能设计、布局 设计和商业计划。中智在结合中智物流研究院重大项目的基础上，优化各模块的细则， 提出适合我国物流园区规划落地的实用方法论。 1、 市场分析 为了确定物流园区近期和长远的建设规模及发展目标, 有必要深入了解物流园区周 边地区的经济发展状况、市场需求、交通及物流基础设施、服务竞争等情况, 对物流园 区辐射地区的宏观经济、产业和微观环境情况进行全面调查和研究。只有这样才能对园 区的发展有个科学的规划。市场分析一般通过两个步骤完成, 一是资料的收集和调研, 二是资料的分析。收集和调研的方法可以采用常见的电话访谈或是问卷调查等; 而分析 可以是定性的也可以是定量的, 定性的代表是德国弗劳恩霍夫物流研究院的 SCP 模型, 定量的有其 REA 模型等。竞争力分析首先是对企业内外部优劣势分析、机会和威胁分 析。规模预测依据企业及区域经济数据，通过科学统计软件计算，经过综合权重分析， 得出适合的物流园区总体规模和各区域功能大小。 2、 战略定位 一般来说定位就是结合园区的内外环境和自身的优劣势对园区的发展进行规划, 目 前常用的就是 SWOT 、PESE、波特五力分析等。通过该分析可以帮助园区的高层经 营决策者明晰内外部环境, 提出发展物流园区的战略定位、功能定位和阶段策略, 从而 进行准确的战略定位。 3、 功能设计 物流园区的功能设计主要采用自顶向下的方法, 即在确定物流园区的规划原则以后, 对物流功能规划所涉及的核心因素进行列举和分析,结合出对国内物流园区成功的经验, 将整个物流园区划分为几个大功能区域。然后, 规划者再从国际最佳实践经验以及市场 调查得到的实际需求两方面入手，为每个功能区域命名定义，分配相应的面积以及引入 相关的设施、设备和 IT 系统。功能规划的最后一步将是对物流园区的核心业务流程进 行定义和描述。这些流程包括: 集疏运体系运作、生产原材料供应和配送、区域快速的 分拨等。 4 、布局设计 物流园区的设施规划与布局设计是指根据物流园区的战略定位和经营目标, 在已确 认的空间场所内，按照从货物的进入、组装、加工等到货物运出的全过程，力争将人员、 设备和物料所需要的空间作最适当的分配和最有效的组合, 以获得最大的经济效益。可 以借鉴的经验有: 以效率最大化、动静分离的设计理念来分割不同的功能区域; 采用最 短路径法等对各建筑设施选址。 5、 商业计划 商业计划主要是让园区投资和经营管理者按照公司体制设计业务模式和管理模式, 主要内容包括物流园区管理公司的组织架构和职责、物流园区业务模式、盈利模式、招 商策略、投资收益等要素分析。