温泉度假村可行性研究报告.docx

PAGE PAGE # 第一章 总 论 项目概况 项目名称：项目拟定为“ XX温泉雨林度假村”。酒店名 称拟定为“七仙悦榕度假酒店” 。 项目地址：项目选址于海南省X县七仙岭温泉国家森林 公园规划区内，七仙岭主峰南坡下。西与七仙岭水库相邻，北与七 仙岭原始热带雨林接壤，东南边与原新星农场五区五队划界，呈曲 尺形。 占地面积：规划用地面积40万川（约600亩），与原 始森林接壤 2000 米。 建筑面积：拟规划建筑面积约7.62万m （不含地下建 筑面积14660吊），其中：一座超五星级酒店，占地面积约 15万m, 建筑面积约 2.61 万 m2 。建有 543 栋全产权别墅。 项目总体规划构思及建设内容 X度假村引进当今最先进的跨国度假酒店一一超五星级悦榕庄 酒店专业管理,项目建设向世界顶级山地森林度假项目看齐,管理 设施和服务设施基本规划在未曾被人为破坏的地带,以原生态的天 然建材为元素，以热带风情为建筑风格，打造顶级 SPA温泉沐 浴、 森林登山探险为特色的旅游度假村。区内 543栋独立别墅, 尽显山地森林的“典藏” 、“野奢”特有价值 ,独具巴厘岛风格和 黎苗风情，质朴建筑内含奢侈豪华。入住“ X”，栖居于七仙岭主峰 之下,原始丛林之上,云蒸雾绕,空气清新；眺望群山逶迤,观看 日出日落，感悟道庄哲理，梦幻君临天下；晨聆窗边虫鸣鸟唱，夜 望脚下密布的五星级酒店灯火通明；藏逸仙境，远离尘嚣，尽享私 密空间。是国人向往的世外桃源休闲圣地，国内外游客神往的浪漫 伊甸园和高尚人士梦寐的商务度假天堂。 项目建设经营由三部分组成，一是超五星级悦榕庄酒店—“七 仙悦榕度假酒店”，由191栋产权别墅和接待大堂、顶级SPA馆和水 疗中心等配套设施组成，产权式酒店经营管理。二是私人和企业度 假别墅，由 352 栋别墅和会所（启动区）组成。三是从次入口启动 区到七仙岭南坡的登山旅游，旅游线路与别墅区和酒店区隔离。 项目投资规模 ：总投资约 8.8 亿元人民币。 项目实施进度安排 ：项目建设约需 5 年时间， 分二期开 发建设。项目已于 2011年 7月开始筹备，计划于 2016年 6月项目 建成。计划酒店于 2016年 1 月开始对外试业。 项目主要技术经济指标： 容积率 0.19 ；建筑密度 15%； 绿化率 65%；税后财务内部收益率 38%；投资回收期 3.6 年。 项目发展商 项目开发公司为 X 绿保北斗置业有限公司，是经 X 县政府注册 的旅游及房地产开发公司，主要经营酒店开发经营，房地产开发销 售，旅游开发经营。该公司是山东济南北斗房地产开发集团公司下 属的X项目公司。集团公司成立了 10多年，在全国各地开发有大量 著名楼盘，房地产总开发面积达到 100万川。 在海南的关联企业有海南北斗建大投资有限公司，办公地址在 海南海口市。 项目提出的背景及发展前景 “海南国际旅游岛” 概念下， 海南旅游地产蓬勃发展。 20年来， 海南房地产业从第一轮泡沫中苏醒，正进入下一个黄金时期，这就 是海南国际旅游岛建设时期，因此出现了房地产百企千亿下海南的 现象。背靠中国大陆宏观经济的快速发展，是海南国际旅游岛建设 发展的宏观背景。宏观经济的快速发展，产生了中国的财富阶层， 这些人的旅游需求表现出居住生活区由纬度高向纬度低转变，即候 鸟迁移现象；旅游度假由旅游观光向旅游投资转变，即第二居所现 象；对地域豪宅市场，由被动消费向主动消费转变，即收藏保值增 值现象。 以三亚为代表的“大三亚旅游经济圈”，以其天然资源的稀缺 性和长远的增长潜力，成为优选的财富工具和资金出口，吸引客源。 三亚湾、凤凰岛、大东海、亚龙湾、海棠湾、福湾、富力湾、香水 湾、清水湾，建造的一大批五星级酒店、超五星级酒店、滨海豪宅， 吸引了大批国内外旅游客和旅游投资客。如凤凰岛创造了中国七星 级酒店的概念，一度飙升到10万元/川的房地产天价；半山半岛高 层公寓也卖到5万元/川；清水湾别墅都在5万元/川左右，投资效 益显著，极大地推动了旅游地产的发展。 受“大三亚旅游经济圈”的带动，以 X为代表的“山地资源型” 旅游地产开发，具有独特的“绿色旅游”优势。据旅游市场调查， 随着游客生态环境意识的增强，游客的旅游热点已从“3S转向“3N, 即从享受热带海滨温暖的阳光(Sun)、碧蓝的大海(Sea)、舒适的 沙滩(Sand)，转向在大自然中沐浴，让心沉浸在乡村的人与自然 ( Nature) 、人与人和谐完美的怀恋 (Nostalgia) 中、从而使自己的 精神溶入人间天堂(Nirvana)。从“ 3S到“ 3N,标志着人类的旅 游追求从身体享乐为主转变为以精神追求为主。“山地资源型”旅 游地产的开发，顺应了精神追求的财富人群，更适合旅游观光、度 假置业，养生养老，开发潜力巨大。 在建设“