万科集团全套综合项目限额管理统一标准word版.docx

项目限额管理标准 1、指导目标: 1.1、本指导意在强化企业项现在期及设计阶段成本控制。 1.2、推进设计阶段成本管理作业标准化、专业化。 1.3、掌握可靠成本信息，确保影响成本关键要素在设计阶段控制在合理范围，挖掘成本控制关键，以符合企业成本管理精细化要求。 1.4、范围 适适用于企业所属独资或合资并由本企业操盘项目，经董事会审议确定特殊项目，其限额指标可作个案处理，不受本指导限制，以成本委员会审核限额指标为准。 2、定义: 2.1、设计限额 为了确保项目结果经济性而制订，是设计阶段相关技术经济指标进行控制目标值。项目限额包含成本限额设计和关键指标限量设计。 2.2、建筑面积 指GB/T50353—20XX《建筑工程建筑面积计算规范》计算建筑面积，全国统一计算规则。 2.3、装修面积 指装修范围内地面面积，其中阳台、露台和带装修庭院按二分之一面积计算。 2.4、赠予面积 指不计算容积率建筑面积或计算二分之一建筑面积区域，经过外围建筑门窗改造能变成房间或提升有效使用面积阳台或露台。赠予面积需在策委会纪要中明确，限额指标能够分开考评。 2.5、项目档次定位 A、“豪宅”指该项目平均售价定位为该区域中等住宅均价200%及以上项目，且一线城市销售单方建安成本占售价比重不超出20%，二线及其它城市销售单方建安成本占售价比重不超出25%； B、“准豪宅” 指该项目平均售价定位为该区域中等住宅均价140%~200%（含140%）项目，且一线城市销售单方建安成本占售价比重不超出30%，二线及其它城市销售单方建安成本占售价比重不超出35%； C、“中等住宅” 指该项目平均售价定位为该区域中等住宅均价80%~140%（含80%）项目，且销售单方建安成本占售价比重不超出50%； D、“一般住宅” 指该项目平均售价定位为该区域中等住宅均价80%以下项目或销售单方建安成本占售价比重超出50%； E、若售价达成上述要求，不过成本比重超标，应降低一档套用本限额指标。项目档次定位应在土地获取时在项目可行性研究阶段明确。 2.6、项目区域分类： A一线城市包含：北京、上海、深圳、广州、天津中心区； B二线城市包含：苏州、南京、番禺、佛山、重庆、成全部、珠海、武汉、杭州、长沙、昆明、海口、三亚及其它省会城市中心区及一线城市非中心区项目； C其它城市包含：漳州、惠州及二线城市非中心区项目。 2.7、限额指标均为上限 限额标准主导及参与部门：策划设计中心、成本管理部、项目企业（部）、精装修景观项目部、营销中心（商业地产中心）、地产财务部、发展部 各部门在限额管理中分别负担得职责： 2.7.1、成本管理部 参与制订及修订项目标限额成本管理指标，监督并统计限额成本实施情况； 2.7.2、策划设计中心 组织制订及修订限额设计指标，并帮助第二阶段成本目标下达限额设计指标；针对具体项目标限额指标进行复核，监督限额设计实施。 2.7.3、精装修景观项目部 参与制订及修订公共部位装修、景观工程、样板房等限额指标，监督相关限额设计实施。 2.7.4.营销中心 帮助统计营销费用相关数据，并参与营销费用限额指标制订及修订。 2.7.5.城市企业设计部 为限额设计最终实施部门，在策划设计中心授权范围内，落实下达限额设计指标，在限额范围内指导设计，负责对设计单位及设计结果考评。 2.7.6.城市成本管理部 （1）、依据设计结果复核限额设计指标是否在范围内，并立即反馈到设计主责部门及设计管理部门； （2）、搜集统计所属范围内项目标设计指标，并根据要求立即反馈到总部成本管理部。 2.7.7.发展部 在可行性研究汇报中要求相关部门明确项目档次定位（豪宅、准豪宅、中等住宅、一般住宅）、售价、项目区域分类。 3、工作程序 3.1 项目限额内容及范围 包含成本限额和关键指标限量控制。 序号 指标名称 备注 1 设计费 设计费 含计划设计、建筑设计、景观设计、室内设计（含公共部位、会所、样板房装修）、专题设计费、审图及专业设计顾问等费用。精装交楼及临时搭建售楼处设计费不在本设计费限额范围内。 2 营销费 项目为了销售而发生各类费用，包含营销管理费、营销推广费、卖场营造费、中介销售代理费、物业管理及用户服务等相关费用。 3 钢筋 砼含量 在设计任务书中列入结构钢筋、砼单位面积含量，包含结构、建筑造型、女儿墙等构件钢筋及砼，需要区分结构类型、建筑高度、抗震等级等分别列控制指标。为了预防单纯控制地下室钢筋及砼指标而降低车库停车效率，对地下室车位占用面积制订了相关控制指标。 4 外立面门窗及 铝含量 外立面门窗工程在本项目中平均实物量单价、分摊到地上建筑面积单方等控制指标，实际控制包含铝含量控制、铝型材、涂层、玻璃