公募REITs专题分析报告（二）：政策体系趋于完善，开闸面市计日可待.docxVIP

一、政策体系：“顶层设计+核心配套文件”基本成型 今年 4 月底，随着证监会与发改委联合出台《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》，公募基金 REITs 试点工作正式拉开帷幕；8 月起相关指导意见不断印发，试点工作紧锣密鼓展开，证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（下文简称《指引》）；随后 9 月初上交所、深交所相继起草相关配套业务规则并向社会公开征求意见，进一步厘清基础设施 REITs 发售、上市、交易、收购、信息披露、退市等业务环节相关操作细节；9 月下旬中证协发布《公开募集基础设施证券投资基金网下投资者管理细则》，梳理了基础设施基金的网下询价细节与股票网下询价的异同，基金业协会发布了《公开募集基础设施证券投资基金尽职调查工作指引（试行）》、《公开募集基础设施证券投资基金运营操作指引（试行）》，规范了公募 REITs 尽职调查工作，明确了运行过程中关于会计核算、收益分配等问题，自上而下的公募基金 REITs 政策体系初步成型。 近日，北京、上海、河南等地发改委陆续发布 REITs 试点项目申报通知，上市公司中，首创股份、渤海股份、东湖高新先后公告开展基础设施公募 REITs 申报发行，中国公募基金 REITs 从战略规划走向落地实施。 图表 1：公募 REITs 相关政策框架梳理 规则属性 文件简称 文件 发布时间 发布机构 涉及环节 覆盖范围 顶层设计 《通知》 《关于推进基础设施领域不动产投 资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》 2020/4/24 发改委、证监会 总体推进工作统筹 明确推进基础设施REITs 试点的 意义、基本原则、要求、总体工作安排等 《试点申报通知》 《关于做好基础设施领域不动产投 资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》 2020/8/4 发改委 项目申报 规范试点项目范围、申请材料要求等 《指引》 《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》 2020/8/7 证监会 基金审核 规范 REITs 设立及运作基本原则 核心配套规则 《业务办法》 《上海证券交易所公开募集基础设 施证券投资基金（REITs）业务办法（ 试行）》（意见征求稿） 及 《起草说明》 2020/9/4 上交所 基金发售、上市、交易、运营 基金份额发售、上市、交易及存续期管理，相关资产支持证券的挂牌转让等业务规范；明确申请文件、申请流程、自律监管等 《深圳证券交易所公开募集基础设 施证券投资基金业务办法（试行）》（意见征求稿） 深交所 《业务审核指引》 《深圳证券交易所公开募集基础设 施证券投资基金业务审核指引（试行）》（意见征求稿） 深交所 基金上市 基金上市与基础设施资产支持证券挂牌确认业务细节 《发售业务指引》 《上海证券交易所公开募集基础设 施证券投资基金（REITs）发售业务指引（试行）》及《起草说明》 上交所 基金发售 规范基金询价、定价、认购、配售及发售信息披露、扩募等细节 《深圳证券交易所公开募集基础设 施证券投资基金发售业务指引（试行）》 深交所 配套自律规则 《网下投 资者管理细则》 《公开募集基础设施证券投资基金 网下投资者管理细则》(征求意见稿)及《起草说明》 2020/9/22 中国证券业协会 基金发售 （ 网下询价、认购环节） 明确 REITs 网下投资者注册要 求、行为规范、违规处罚等； 压实基金管理人财务顾问责任 《尽调工作指引》 《公开募集基础设施证券投资基金尽职调查工作指引（试行 ）》 （ 意见征求稿）及《起草说明》 2020/9/23 中国基金业协会 基金审核 明确对 REITs 项目、业务参与人的尽调工作的要求与内容；压实中介机构尽调责任 《运营操作指引》 《公开募集基础设施证券投资基金运营操作指引（试行 ）》（ 意见征求稿）及《起草说明》 基金运营 明确基金运营过程中的会计核算、收益分配、信息披露业务要求与内容 来源：发改委、证监会、中证协、中基协网站，国金证券研究所 基础设施基金监管审核流程来看，当前已颁布的相关法律法规中有发改委、证监会、交易所分别对项目审批、基金审核、上市交易三个核心环节分别进行 把关：1）由地方发改委按照“聚焦合规优质资产”的试点原则进行项目初审， 并对合格项目报送至国家发改委；2）国家发改委将符合条件项目推荐至中国证 - 2 - 公募 公募 REITs 专题分析报告（二） 监会，由证监会进行基金层面的审批；3）过审基金将在交易所进行上市审核与挂牌条件确认，并规范基金发售、上市交易及挂牌转让等业务活动。 项目申报：聚焦重点地区、行业的优质合规资产 申报项目的审核主要由地区及国家发改委主导，从项目申报审批环节看，试点政策强调聚焦重点地区、重点行业的优质合规资