我国城市商品住宅价格上涨因素分析与对策.docxVIP

我国城市商品住宅价格上涨因素分 析与对策 ［摘 要］近年来，我国城市商品住宅价 格出现的大范围、高幅度上涨，引起了社会 各界广泛关注。本文概述了我国城市商品住 宅价格上涨现状，从政府、投资商、消费者 三个层面分析房价过高与上涨过快的原因， 并对各层面进行对策构思，意在将房价调控 在一个合理范围之内。 ［关键词］城市；房价上涨；因素分析； 对策 一、我国城市商品住宅价格上涨现状 近年来，我国房地产业运行到一个价格 高位，成为国民经济增长的重要支柱产业之 一。总体而言，我国的房地产业已处于质量 升级阶段，供给由商业楼宇向住宅转移，购 买者由集团向个人转移， 产品本身由消费品 向投资品转移。但不可否认的是城市商品住 宅价格也呈现普遍上涨较快的趋势，某些城 市的房价甚至出现“飞涨”。 据国家统计局 调查，2004年全国房价上涨幅度达％比上 年提高个百分点。2005年上半年，全国35 个大中城市房价上涨幅度达 ％下半年涨幅 为％国家发改委、国家统计局联合发布的 数据显示，2006年1季度，全国70个大中 城市房屋销售价格同比上涨 ％其中北京与 深圳涨幅均超过20% 2季度除上海外，房 价同比上涨％其中深圳、大连、呼和浩特 涨幅均超过10%北京涨幅达％ 10月份全 国70个大中城市新建商品住房销售价格同 比上涨％涨幅比上月提高个百分点，其中 北京以％勺涨幅名列榜首，其次是厦门 ％深 圳I %福州％广少H % 二、城市商品住宅价格上涨因素分析 房价上涨幅度如此之大， 究竟是何原因? 从现象上看，从宏观上国家经济环境的大背 景分析，近年我国经济的稳步快速发展、房 地产政策的助推等都是原因。 我国经济进入 高涨期已有几年，这促使房地产业随同大趋 势保持不断增长态势。同时，房地产业本身 也成为现阶段拉动我国经济增长的支柱产 业，反过来更促进了宏观经济的蓬勃发展。 1998年，我国在停止住房实物分配， 实行住 房分配货币化的城镇住房制度改革和把住 宅建设培育成为国民经济新的增长点目标 确定之后，城镇消费者的住房需求逐渐旺盛 起来。因此，房地产市场化之后，住房供给 与购房需求也在不断增加。 然而，从本质上看，从更加微观细致的 角度分析，我们认为是由政府、投资商、消 费者三方面因素对拉动房价起到了决定性 作用。 （一）政府方面因素分析。近年来，中央 政府围绕房地产市场宏观调控出台的政策 不少：2003年6月，央行发布〈〈关于进一步 加强房地产信贷业务的通知》；8月，国务院 发布《关于促进房地产市场持续健康发展的 通知》；2005年3月，国务院下发了〈〈关于 切实稳定住房价格的通知》；5月，国务院转 发建设部等七部委〈〈关于做好稳定住房价格 工作的意见》；2006年5月，国务院出台了 调控房地产市场的六条措施；同月还转发了 建设部等九部门《关于调整住房供应结构、 稳定住房价格的意见》。但是，上述一系列 政策的出台仍没有抑制住房价的快速上涨。 究其原因，分析 1.宏观调控政策客观上降低了市场供 给，使得供需矛盾显得突出。2003年起，国 家为防止房地产开发过热而米取的一系列 宏观调控政策中，调节房地产供给政策的主 要内容有：转变土地转让方式，增大开发商 自有资金比例，提高银行贷款利率，控制土 地供给，等等。这些政策本意是规范土地供 给，防止过度开发，但在实际操作中却在客 观上减少了住房供给，加剧了住房市场供不 应求的局面。 地方政府作为房地产市场的 利益参与者和分配者， 其角色导致行为取向 会略有偏差。作为房地产市场的受益者之一， 市场越扩张，政府收益越大。地方政府基于 一定自身利益考虑，对宏观政策执行不力。 在与中央政府的“博弈”中，地方政府是 “经济人”，为了地方经济的增长和个人政 绩的考察，行为偏差产生了逆向的经济效应： (1)房地产价格上涨不仅可以提高当地 GDP 还可以使地方政府得到更多的土地出让金， 但同时又不用付出任何经济上的成本， 大多 数房地产交易收费都是地方政府直接或间 接的资金来源。这种收益与成本的极不对称 性容易导致地方政府“以地生财”的政绩 观。（2）地方政府对经济适用房政策落实不 到位。多年来，经济适用房建设水平始终在 低位徘徊，2005年全国这方面投资仅 565亿 元，同比下降％占房地产开发投资的比重 则由上年的 册降到％分析其原因，主要是 经济适用房免除了土地出让金。所以，地方 政府出于财政考虑必定不会安排太多土地 用于经济适用房建设。（3）少部分地方政府 盲目扩大拆迁规模，人为地增加了大量被动 购房需求。一些地方政府作为土地的直接供 应者和房地产市场行政管理的主要承担者， 为在短期内“有效”提升政绩， 大搞形象工 程和“造城运动”，大拆大建强制性地导致 了大量拆迁户产生被动购房需求。 这种状况 正好迎合了开发商的利益诉求