IPO高峰带来的阶段性调整料将结束.docxVIP

目录 新股上市冲击板块估值 1 新股供给冲击是板块调整的直接诱因 1 三道红线之下的去杠杆：部分企业急于分拆物管的关键原因 2 新股发行放大了板块的缺点 3 高估值的合理性：大赛道和高成长 5 物业管理行业并非“躺着赚钱” 5 万亿级的整体市场空间 5 行业集中度将多维度大幅提升 7 突破规模瓶颈机遇已经来临 10 物业管理行业需要新的估值办法 13 传统 PE 估值存在的核心问题 13 几种新估值办法的探讨 14 立足差异化，好公司现好买点 16 更有吸引力的估值 16 IPO 带来的冲击只是阶段性的 17 在结构分化中寻求确定性成长 18 绿城服务——位于拐点品质龙头 19 招商积余——公司物管主业增长强劲 20 保利物业——调整充分，高确定性成长公司 21 插图目录 图 1：样本企业 2019 年毛利率对比 4 图 2：物业管理板块 2017-2019 年归母净利润 CAGR 4 图 3：劳动密集型产业岗位平均月薪比较单位：元/月 7 图 4：千丁互联的生态构成 7 图 5：贝壳的收入分配示意图 8 图 6：宁波中梁首府业主“送锦旗”，万科物业随后表态退出 10 图 7：“锦旗门”反转，社区居委会征询业主八成希望留任 10 图 8：24 家上市公司样本在管面积及新增在管单位：亿平米 11 图 9：24 家上市公司样本市场占有率（重估存量房后） 11 图 10：万科物业收入及同比单位：亿元 11 图 11：万科物业的城市服务品牌——万物云城经营模式 11 图 12：中奥到家的新增合约和终止合约面积单位：千平米 12 图 13：彩生活的新委任合约和终止合约单位：万平米 12 图 14：物业管理公司在管面积及合约面积/在管面积单位：亿平米，横轴为在管面积，纵轴为合约面积/在管面积 14 图 15：市值及潜在市值较大的物管企业毛利率走势单位：% 14 表格目录 表 1：历次物业管理 IPO 发行锁定资金规模 1 表 2：目前仍在上市进程中的物业公司一览单位：亿元 1 表 3：样本企业的 2019 年年报杠杆率情况 2 表 4：样本企业轻资产子公司分拆上市、融资情况 3 表 5：物业管理市场容量计算表 5 表 6：各物业管理企业业主增值服务开展情况单位：百万元 9 表 7：万睿科技的科技产品 12 表 8：物业管理行业的历史进程 13 表 9：不同企业的 2019 年修订收入和修正 PE 估值情况 15 表 10：不同公司当前修正 PE 估值情况（上限盈利） 16 表 11：板块近期表现和市场一致预期的估值水平 16 表 12：近期物业管理公司的再融资情况 18 表 13：行业估值表 18 表 14：物业管理公司的独特性指标 18 表 15：绿城服务估值表 20 表 16：招商积余估值表 21 表 17：保利物业估值表 22 由于股票供给持续增加，到 2021 年开始物业管理板块投资标的会更加丰富。当然，持续的股票供给也会导致估值的结构性分化，一批小规模的上市公司会进一步被边缘化，但优秀企业的价值则会进一步凸显。由于科技进步，管理创新，增值服务发展，未来三年可能成为集中度提升的关键三年，品牌护城河也将更加广阔。静水流深，行业正在迎接变局，但变局中也蕴含巨大的机遇。 ▍ 新股上市冲击板块估值 新股供给冲击是板块调整的直接诱因 2020 年四季度，板块迎来了史上最大规模的 IPO 发行浪潮。2020 年以来，已经有 7家物业管理公司合计 IPO 融资 88.8 亿元。四季度的预计发行规模则远大于前三季度，已经有世茂服务等通过聆讯未挂牌交易，还有 11 家公司已经交表等待上市发行。不过我们认为，这种 IPO 高潮并不会一直持续下去，2021 年一季度起物业管理公司的发行规模就大概率会低于 2020 年四季度。 物业管理板块的 IPO 高潮成为了板块调整的直接诱因。10 月 22 日，第一服务上市破发，当日收盘报 1.76 港元，较发行价 2.4 港元跌去 26.67%，总市值 17.60 亿港元。次日收盘，第一服务报收 1.70 港元，跌幅 3.41%。成为少有的开盘即破发的物业管理股票。而 10 月 19 日上市的卓越商企服务亦表现平平，五个交易日盘中一度破发，到 10 月 23 日收盘勉强高于发行价。在卓越商企认购时，场面仍十分火爆，总锁定资金 3103 亿元，但如今市场对物业管理 IPO 的响应明显转淡。 表 1：历次物业管理 IPO 发行锁定资金规模 发行规模 时间 公司 （亿港元） 2020 年 10 月 xx 日 世茂服务  香港认购倍数  国际 香