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项目估算与资金筹措 第一节投资估算 4. 3房地产开发项目投资及收益估算 4. 3. 1房地产开发项目投资估算的阶段划分 房地产开发项目投资估算是指在开发项目投资决策过程中， 依据现有的资料和一定的 方法，对开发项目的投资数额进行估计。估算的过程也是明确开发项目规模、标准、档 次的过程，是形成投资收益估算的基本依据之一。 在我国，建设项目投资过程划分为规划段、项目建议书阶段、可行性研究阶段、评审阶段、落实设计任务阶段，所以投资估算工作也相应分为五个阶段（见表 4.5 ）。不同 阶段所具备的条件和掌握的资料不同，因而投资估算的准确程度不同，投资估算所起的 作用不同。随着阶段的发展，调查研究不断深入，掌握的资料越来越丰富，投资估算逐 步准确，所起的作用也越来越大。 房地产开发项目的经济评价首先是建立在明确项目投资估算的基础上，以后的一切 分析和评价工作皆是围绕这一基础，可以说它的正确与否在一定程度上决定了经济评价 分析的正确与否，不同阶段的经济评价，要进行不同深度的投资估算。 进行正确的投资估算，必须针对项目的特点，在不同的分析阶段根据所掌握的数据 资料，在了解房地产开发项目成本和费用构成的基础上进行规范化、程序化的工作。 表4.5投资估算的阶段划分 投资估算 阶段划分 投资估算 误差率（% 投资估算的主要作用 开 发 项 目 投 资 决 策 过 程 1 ?规划分阶段的投资估算 ± 30 1.说明有关的各构成项目之间的相互关 系 2?项目建议书阶段的投资估 算 ± 30内 1 ?从经济上判断项目是否应列入投资 计划； 2?作为领导部门审批项目建议书的依 据之一； 3.可否定一个项目，但不能完全肯定一 个项目是否真正可行 3、可行性研究阶段的投资估 算 ± 30内 可对项目是否真正可行作出初步的决定 4 ?评审阶段的投资估算 ± 10内 可作为对可行性研究结果进行最后 评价的依据 可作为对投资项目是否真正可行进 行最后决疋的依据 5、落实设计任务阶段 ± 10内 作为编制投资计划，进行资金筹措及 申请贷款的主要依据； 作为控制初步设计概算和整个工程 造价的最高限额 4. 3. 2房地产开发项目成本费用构成 不同的地区，对房地产开发项目成本费用的具体划分并不完全相同，但其基本构成 是相同的，主要有以下几个方面: （1） 土地费用 是指开发商为获取土地使用权并进行初步开发所支付的费用，包括；土地出让金， 征地、拆迁、补偿安置费用和其它土地开发费用等。 （2） 前期工程费 是指房地产开发项目开工前的一些准备费用，包括：可行性研究费，规划、勘察、 设计费，“七通一平”费，领取建筑执照费用等。 （3） 房屋建安工程费 是指直接用于项目主体房屋建筑安装的各项费用，包括：建筑工程费，设备及安装 工程费，室内装饰费，其它费用等。 （4） 公共配套设施费 是指开发项目区域内，按照城市建设配套要求，与开发项目的同时建设的非营业性 公共配套设施（如中小学校、配套商业用房、派出所、居委会等）的建设费用。 （5） 公共基础设施建设费 是指开发项目区域内与项目主体配套的公共基础设施（如道路、绿化、供水、供电、 通讯等）的建设费用。 （6） 代收垫支费用（政府行政性费用） 是指政府有关部门通过开发商代收的可列入投资项目的费用，包括：固定资产投资 方向调节税、各种增容费以及各类行政事业性收费等。 （7） 管理费用 是指开发商为组织开发经营活动发生的管理费用。 （8） 销售费用 是指开发商为销售房地产所发生的广告费用、销售代理费等。 （9） 利息支出（财务费用） 是指开发商为开发项目筹措流动资金所发生的银行贷款利息支出等。 在经济分析中，上述2~6项之和又称开发成本，7~9项之和又称为开发费用，有时， 也把开发成本加管理费用称为建造成本。而 1~8项合计称为建设投资，建设投资加第 9 项利息支出则称职建设总投资，对于全作销售的开发项目，建设总投资也称为总开发成 本。 下面以南京地区为例，详细说明房地产开发项目的主要成本费用构成及其计算依据， 如表4.6所示 表4.6房地产开发项目成本费用构成与计算依据 项目名称 计算标准 一、土地征用与拆迁补偿费 （一）土地征用 1.土地出让金 30~1500元/m2 （按市区土地级别及用途不同而 2?用地保证金 异) 1. 5 元/m2 3.土地征用管理费 土地所有费用X 5% 4.土地产权测绘费 2 100元/亩，约合0.15元/m 5.地形图购买费 350 元 / 格(10cmX 10cm)  6 ?地形图测绘费 2500~ 3750 元/幅（1: 500, 25 格） 7 ?规划红线费 0. 3 元/ m2 8 ?重点项目建设费 1200元/亩 9 ?国有土地有偿划拔费 2 30~40元/m （二）土地补偿、折迁安置 1