工程质量问题及装修问题分析.docx

集中装修管理 业主和物业使用人在入伙后有 权对自己所购或所租物业进行装修，但装修 必须符合国家有关法规和物业管理企业制定的装修管理规定，同时应按一定程 序进行。集中装修在物业 管理运作流程中是最容易 发生纠纷的环节，矛盾最突出， 最能检验物业管理水平和服务水平。为加强园区装饰装修管理和监督，保证物业 的完好和安全，有效制止违章装饰装修行为，保持园区环境的卫生舒适，保障园 区业主的公共利益，为以后更好的管理，建设优美和谐社区打造基础，只有前期 装修管理的统一规范，后期才能避免更多的问题。物业公司在装修管理中应该提 前做好几个方面的工作：1、制定合法合理的装修管理规 定（装修申报与开工、装 修施工要求、装修施工管理、装修保证金、装修工程竣工验收、维 修装修责任）， 2、做好装修申请登记和审批工作，3、做好装修施工管理（签订装修施工责任承诺 书、施工人员管理、施工时间管理、施工现场 管理），4、做好装修验收工作（初验、 复验）5、发现问题及时处理。就近期新都汇交房期间我们应该做到对于装修的 办理流程、装修注意事项、装修时间、施工人员 的注意事项、防火责任、施工安全、 违规装修的处理等了然于胸，能够在验房等工作中有意识的告知业主，还可以在 电梯等明显的地方做出文字和图片的宣传。 在业主或物业使用人装修期间物业公司应该做到几点： 1、 装修办理的工作人员要严格把控，严格审核业主的装饰装修方案、水电改 造图纸、阳台封闭图纸、墙体改动申请、装修公司资质、装修公司负责人资料 等。业主办理装修时要填写《装修申请表》《装修协议》《消防责任书》等。物业 公司发放装修许可证后才能开始施工。 2、 装修公司人员应该 持证进出和施工，在装修公司进场时秩序人员应当对装 修工人、材料严格检查，女啖现异常情况应当及时通知客服管家及秩序主管。 3、 在装修过程中，客服管家应当每日做好装修巡检，认真仔细填写装修巡检 表，发现问题及时处理。检查中遇见业主要明确告知业主及装修负责人需要 注意的问题。在装修巡检 中应当注意的方面主要有防水 处理、水暖打压、燃 气通道更改、给排水管道的更改，水井坊管道（私改管道）、阳台封闭、墙体的 处理、空调安装、排气口、入户门、外立面、公共区域、装修垃圾处理等。 4、验收工作要求客服人员严格细致的检查验收，明确的告知业主装修过后的 一切因装修产生的问题将由业主自行承担责任及为何要有初验复验。 举例装修中出现的一些问题，下水管堵塞，告知业主在装修前与装修后一定 要试试地漏等下水是否顺畅。二次防水，告知业 主在装修前后对防水进行闭水试 验，如若装修前无问题，装修后出现问题施工将不负责维修。吊顶需留检查口， 建议业主要用集成吊顶，便于检查维修。水暖打压，告知业主在装修前后要对水 暖进行打压，确保无漏水问题，也要对水暖进行通水试验确保无堵塞问题。装修 垃圾的处理，应当让装修工人放到指定位置，若发现随意堆放要求装修工人立即 处理，否则将按照相关规定对装修工人进行处罚。 现象:业主装修存在大量争议问题 存在原因 物业公司对业主的装修图纸审核不严，施工过程中未入户检查或检查频次 过低，对装修期间不能改动的或不可包在装修 结构内的物件未予以明确。 解决方案： 首先要同装修人及装修企 业明确相互的责任，以书面形式明确在装修过程 中明令禁止的所有事 项比如：因装修导致相邻住宅管道堵塞渗漏水停水停 电物品 损坏等，装修人应负责修复和赔偿，属于装修公司责任的，装修人可以向装修企 业追偿。装修人擅自改动 水电气暖造成损失的，由装修人负责赔偿。严禁装修人 侵占公共空间、未申报登记就实施装修、委托不具备 装修资质等级的单位实施装 修、使用不符合国家标 准的装饰材料、损坏主体承重结构等等行为。在装修项目 申报登记及日常巡查时，则要求物业管理人员必须到现场对图纸同实物进行核 对，以杜绝上述现象的发生。同时，在验收过程中发现的问题，必须在处理了问 题之后，再予以验收，这也是装修管理的重中之重。 交付后的工程问题处理 交付后保修期内发生的质量问题，住户也应及时向建设单位、物业公司反映 并予以确认，建设单位应按照住宅工程质量保修相关规定对质量问题进行保修， 当有争议、纠纷时可采用如下方式进行处理：一是协商。协商是质量纠纷的最有 效最经济的解决方式，协商由当事人直面进行，提出处理方案，维修恢复使用功 能;因质量问题给一方造成直、间 接损失也可予以一定 补偿。协商一经达成一致， 双方签定协议，予以落实。二是投诉。经协 商无果的质量纠纷，当事人一方或双 方均可提出投诉。投诉的受理除了建设行政部门及其投诉受理机构（不受理涉及 经济补偿和纠纷的部分）外，也可以是消费者协会等相关单位。投诉受理单位要 以存在的质量问题为基础，本着合法、合理、公平、公正的原则，依据相关标准， 责成质量责任方