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住宅小区物业管理收费难问题探讨 住宅小区物业管理收费难问题探讨 本文关键词：住宅小区，物业管理，探讨，收费 住宅小区物业管理收费难问题探讨 本文简介：摘要：住宅小区物业收费难是目前很多物业公司面临的问题，部分企业甚至陷入了入不敷出的困境，由收费难引发的物业矛盾纠纷也制约着行业的发展，不利于和谐社会的建设。基于目前物业管理收费现状，文章分析了物业收费难的原因，从政府、业主、物业公司和社会团体角度提出了相关对策和建议。关键词：物业费物业公司业主对策分 住宅小区物业管理收费难问题探讨 本文内容： 摘要：住宅小区物业收费难是目前很多物业公司面临的问题，部分企业甚至陷入了入不敷出的困境，由收费难引发的物业矛盾纠纷也制约着行业的发展，不利于和谐社会的建设。基于目前物业管理收费现状，文章分析了物业收费难的原因，从政府、业主、物业公司和社会团体角度提出了相关对策和建议。 关键词：物业费物业公司业主对策分析 引言 自1994年将新建住宅小区全面纳入物业管理的规定实施以来，我国物业管理行业中业主和物业公司的矛盾纠纷不断，由于物业管理费收缴率低、收费难问题导致的恶性群体事件频发，造成了不良的社会影响。物业服务质量低下、业主拒缴物业费的恶性循环问题已经成为整个物业服务行业乃至社会关注的焦点，是亟待解决的民生问题。因此，探究住宅小区物业收费难的原因，探索合理有效的解决途径，对于保障业主合法权益、改善企业经营管理、促进行业健康发展以及社会和谐都具有重大的积极意义。 1国内外研究现状 在国外，SteveRDoe（2004）从物业管理与政府治理的角度，研究并提出政府应当利用中介服务机构，充分发挥它们在社区管理中的作用。迈克尔赫勒在提出“反公地悲剧”现象的同时也试图寻找一种解决方案，如果说“公地悲剧”是因为产权虚置、不明晰所以需要明晰产权的话，那么，“反公地悲剧”则是由于产权过多、支离破碎，需要整合产权。。可见目前中国人开会普遍缺乏“议事规则”意识。同样地，小区定期召开业主大会会议时，对一件事征询意见时业主往往各持己见，争吵得不亦乐乎，严重时甚至发生人身攻击。他们不以客观事实评定事物的合理性，而仅以个人利益是否得到满足为标准，因此会议效率十分低下。业主大会会议中存在的种种问题迫切需要制定规范的议事规则来解决，笔者认为在这方面可以借鉴“罗伯特议事规则”。首先，业主在发言之前应举手示意会议主持人，先举手者优先，但尚未发过言者优先于已发过言者。在大会中应秉持一时一事原则，只有在一个待决事项处理完毕后，才能引入另外一个事项。此外，业主应文明发言，辩论应当就事论事，不得进行人身攻击。最后，在讨论充分展开之后才能进行表决，表决原则为多数裁决，“赞成方”的票数需严格多于“反对方”的票数，弃票无效，若平局则不能通过决议。在业主大会会议中引入“罗伯特议事规则”，机会均等、一时一事、文明表达、充分辩论、多数裁决，能够有条不紊地让业主的意见得以表达，平衡保障任何一方的利益，有利于改善业主大会中的杂乱现象，压制各方私欲，如此形成的决议方能代表最广泛业主的利益，既保障了民主，也提高了议事效率。3.3.2探索引入第三方监督机制由于目前存在较为严重的业主委员会“不作为、乱作为”现象，部分住宅小区已经开始引入第三方中介机构进行物业管理，以此来监督物业公司和业委会的行为。我国也有部分省市已经对物业第三方监管做出了相关规定，例如《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》第七条规定：建设单位应当在销售房屋前确定物业服务事项和标准，从市房屋行政主管部门公布的第三方评估监理机构名录中，随机抽取物业服务评估监理机构对服务费用进行测算，测算结果应当在销售场所予以公示，并写入房屋买卖合同和前期物业服务合同。2016年7月1日起施行的《南京市物业管理条例》也明确规定建立物业服务评估制度，业主自治组织、建设单位、物业公司可以委托物业服务第三方评估机构，开展物业项目交接和查验、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估等活动。由此可见，在物业管理中引入第三方监督很有必要。在前期物业费的定价过程中，第三方的介入改变了以往单一开发商定价原则，让业主在买房前就对物业费的主要构成有所了解，对业主来说体现了公平；另外，引进第三方的专业力量对物业服务质量进行评估，能够通过优胜劣汰机制监督企业提高服务质量。如果发现第三方机构有诸如收取委托方好处、出具虚假报告等不公正行为，应取消评估机构资质，并向社会曝光。除了相关法律条例的规定，还需要相关政府部门力量的介入，以政府购买服务的形式，派驻独立于物业公司和业主的第三方会计、审计、评估及律师等专业人员实施监管，为规范物业服务、解决物业费纠纷、落实物业价格调整机制提供保障。3.3.3树立合同意识，依法维护合法权益“按时