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项目财务评价
目录
TOC \o 1-5 \h \z 1项目概述 1
1.1项目名称 1
1.2项目规模 1
1.3基础数据 2
\o Current Document 2项目财务评价 2
2.1财务分析辅助报表 2
2.2对财务评价指标进行盈利能力分析 8
2.3对财务评价指标进行偿债能力分析 9
\o Current Document 3 项 目财务不确定性分析 -9
\o Current Document 4综合评价 -10
项目概况
1.1 项目名称 紫陌家园开发项目 房地产开发公司获得一开发项目,该项目征地面积为 7.5 亩,该土地上有拆迁户数 84 户,共计面 积为 2462 平方米。 返迁面积是原面积的 1.65 倍。用地性质为建造商品住宅 (其中包括代征地 1.97 亩) 拟建项目容积率为 2.61 ,该项目拟从土地再开发,前期准备工作开始需要 3 年才能竣工。
1.2 建设规模 拟建住宅开发项目,建设面积为 13050 平方米。
1.3 基础数据
(一)项目资金
1.该公司有资本金 1000 万元,公司将全部用来启动该项目。第一年公司将其全部用完,主要包 括土地费用 510万元,勘察设计费用 28万元, 进行前期准备工作 432万元和开发公司每年都有的管理 费用 40 万元。
2.工程款按预算为 650 万元。甲方与施工单位签订合同,工程款由施工单位垫至项目预售前,共 需 80 万元,施工单位拟借款,利息率为 6.14% ,这部分费用由房地产开发公司还款时支付。同时这部
分费用第一年用于工程的为 20 万元,其他 60 万元用于第二年的工程建设。
3.把每年预售房屋的款项用于工程建设及其他一些费用, 余下的部分则用于施工单位工程借款的
偿还。第二年工程建设款还需 300 万元,第三年还需投资 270 万元。(不足部分可以借款)
(二)销售计划、进度安排
1.返迁部分:拆迁户返迁在第 4 年,偿还面积部分按当地政府规定的价格,房地产开发公司可收 取360元/平方米,而超过部分按成本价格 500元/ m2收取。
2.销售部分:拟在第二年对项目投资超过 25%,并且工程基础部分完工后开始销售,在第五年年
末将房屋销售完毕,房屋售价为 2400元/ m2(均价)。每年销售任务按总面积扣除返迁面积计算,第二 年的任务为 18%,以后各年任务分别依次为 27%, 35%, 20%。并且对第二年购房者优惠 10%,对第三年 购房者优惠 5%,第四年,第五年按现房价格销售。
(三) 还款期限及还款方式 1.还款期限:在借款后第三年还清本利和。 2.还款方式:在有足够能力时用预售收入将借款本利和一次还清。
(四) 相关税率的设置
营业税为销售收入的 5%,城市维护建设税为营业税的 7%,教育费附加为营业税的 3%,所得税税率 一般为 25%。
(五)评价参数设置 此项目的基准内部收益率为 12%,基准投资回收期为 5 年。
评价参数包括全部投资和资本金的财务净现值( FNPV,财务内部收益率(FIRR),动态投资回收
期,静态投资回收期,投资利润率,资本金利润率。
项目财务评价
2.1 财务分析辅助报表 包括:总成本估算表,营业收入和营业税金及附加表,项目全部资金现金流量表,项目总投资使用计 划于资金筹措表,项目资本金现金流量表,利润与利润分配表,借款还本付息表。
2.1.1财务评价前准备
总成本估算表 单位 万元
序号
年份
项目
合计(人民币)
1
2
3
4
5
1
土地费用
510.00
510.00
2
勘察设计费用
28.00
28.00
3
前期准备工程费用
432.00
432.00
4
房屋开发费用
650.00
20.00
360.00
270.00
5
管理费用
200.00
40.00
40.00
40.00
40.00
40.00
6
开发期税费
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
7
财务费用 「
14.70
1.84
6.24
6.62
总计
1834.70
1031.84
406.24
316.62
40.00
40.00
土地费用,勘察设计费用,前期准备工程费,房屋开发费和管理费都是在题目中给出的,开发税 一项根据要求不计,财务费用即为在开发期间贷款所产生的利息之和。最后以上七项即为总成本估算 总计。
营业收入和营业税金及附加 金额单位(万元)销售量单位(平方米)
年份
项目
1
2
3
4
5
序号
名称
合计
部分内
部分外
1
营业收入
2257.75
1.1
售房
1.1.1
售房面积
8987.70
1617.79
2426.68
3145.70
1797.54
1.1.2
售房单价(元/ m2)
2160.00
2280
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