土地登记代理人：土地权利理论与方法.pdf

这是有关土地登记代理人考试相关资料之土地权利理论与方法，请大家参考！ 第一章 土地权利概述 一、土地权利的概念：是土地法律制度的核心内容，属于不动产物权范畴，是 指权利人按法律的规定直接支配土地的权利。其职能有占有、使用、收益和处 分。 二、土地权利的特征（5点）：是对土地的支配权；是排他性财产权；是对世 权（绝对权）；必须由法规定（物权法定原则）；权利的变动一般采取登记的 公示方式。 三、我国土地权利制度安排的指导思想：实现土地权利设置的公平和效率；保 障经济的可持续发展。 四、我国土地权利制度安排的基本原则：物权法定原则（权利法律设定，效力 法律规定，公示方式由法律规定）；一物一权原则；土地权利变动公示、公信 原则；从实际出发的原则；土地用途特定原则（用途管制制度）。 五、我国土地权利制度在社会主义市场经济发展中的地位和作用：经济社会发 展的制度基础；依法保护土地权利人合法权益的重要前提；定分止争，维护和 促进社会安定团结的根本环节；稳定和扩大就业的重要保证；金融市场的健康 发展；土地资源合理利用与保护的有力保障。 第二章 土地所有权 一、土地所有权的概念：是国家或农民集体依法对归其所有的土地享有的具有 支配性和绝对性的权利。一般来说，土地所有权属财产所有权。 二、土地所有权的特征：主体的特定性；交易的禁止性；权属的稳定性；权能 的分离性。 三、国有土地所有权： 1、所有权的客体：见书57页。 2、所有权的主体：“单一代表，多级行使”。 3、所有权的行使与内容：国家将所有权的部分权能让与使用者，但国家依法享 有收益权和最终处分权；依法通过出让、出租、划拨等方式让与；行使处分权 的权限依《土地管理法》确定；收益分配。 4、所有权行使的特点：主体不能亲自行使所有权，由其授权代表行使；主体代 表对土地保有最终的处分权；不能亲自行使占有、使用权能。 四、集体土地所有权： 1、客体：见书63页。 2、主体及代表：村集体经济组织或村民委员会；村内各农村集体经济组织或村 民小组；2/3成员或村民代表同意的，设立村民小组，不同意的，仍归本村农 民集体所有；乡（镇）农村集体经济组织或乡（镇）人民政府。 3、所有权的内容与限制：享有占有、使用、收益和处分，但具有不完全性；权 能分离；处分是受成员共同意志、法律、政府管理等限制。 五、集体土地征用：指为公共利益的需要，通过法宝程序，将原属于农民集体 所有的土地征为国有的行为。征用权是公法意义的权力，其依据于国家主权。 批准—公示、实施—补偿登记—根据征地方案，拟定补偿、安置方案，并公告， 听取意见—落实。 第三章 国有土地使用权 一、国有土地使用权的主体：境内外法人，非法人组织和自然人。 二、国有土地使用权的取得：有偿（出让、租赁、作价出资或入股）和无偿； 中外合资企业的场地使用权（作价出资、缴纳场地使用费）；国有农用地、未 利用土地也可出让、租赁、承包和划拨。 三、国有土地使用权的内容与限制：划拨的限制；地下资源及其他的限制；用 途限制；规划。 四、国有土地使用权交易的规则： 交易形式：转让、出租、抵押、合资合并或其他投资活动。 交易规则：民法规则，交易应经法定程序，遵循房地一致的原则。 国有土地使用权作价出资或入股，权利主体若变更，则为转让。 五、房屋基地使用权的按份享有，房屋区分所有。98年国家质量技术监督局 《商品房销售面积测量与计算计量技术规范》。 六、划拨国有土地使用权： 1、概念：是土地使用者经县级以上人民政府依法批准，无偿取得的或缴纳补偿、 安置等费用后取得的无使用期限限制的国有土地使用权。但受交易限制。 2、主体：机关、军事、基础设施、公益事业、国家重点扶持的能源、交通、水 利，其他。 3、内容及限制：享有占有权、使用权和部分收益权，有限制的处分权。 4、划拨土地的转让：受让者补办出让；转让方缴收益中的土地收益，保留划拨。 5、划拨土地的出租：单独出租的，需办理出让手续；办理租赁登记，并交土地 收益。 6、划拨土地的抵押：报政府批准，出让金金额。 7、作价出资或入股：不得直接投资，需办理出让；但中外合资企业、合作企业， 依法批准的除外。 8、国企改革的划拨土地的处置：保留划拨（不超过5年）；出让、租赁、作价 出资（入股）和授权经营。 9、优惠住房的，不进市场的保留划拨。 10、划拨土地的收回：公益事业、旧城改造等，给以补偿。 七、出让土地使用权：（有偿、有期限