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商业地产策划中的市场调查方法漫谈 市场调查是商用物业开发、经营策划的基础性工作，“没有调查就没有发言权”， 此言乃真理。商业地产策划所需要的商业、商圈、商用物业调查，与住宅、写字 楼物业市调或纯商业经营相比，调查的区域更弹性、更集中、内容更广泛、程度 更深入，相应难度会更大一些，因此有必要就此问题作专题探讨，与大家交流共 享，并就教于大方之家。 一、市调分类 商业地产策划和前期市场调查，按不同目标、任务、规模、方式，可分为以下几 类： 1、按工作任务分：基础普查、专题研究调查、项目定位调查 2 、按工作规模分：全地段全面考察、典型代表调查、个案深入调查 3、按操作方法分：实地考察调查、问卷调查、访谈调查 4 、按考察形式分：系统分工考察、集中快速考察、自由漫游考察 二、市调准备 无论做哪类市场调研，都应有充分准备，才能有的放矢，提高效率，防止遗 漏。 准备工作一般有： 1、明确任务-- 明确市调的目的、性质、内容、范围、形式、时间、质量等要求； 1 2 、团队分工-- 明确团队（工作小姐）人员组成、任务分工及协作关系； 3、工作计划--Why、What 、Where 、When 、Who 、How 、Money （5wlhlm ）； 4 、资料预热--有关调查城市区位（商圈、项 目的书刊、报纸、网站等公开信息 与内部资料； 5、配齐工具--准备好考察表格、问卷、访谈提纲、公司资料、数码相机、摄像 枪等； 6、考察线路--前往考察区域对象的交通工具、入口、行走方向、重要节点、出 口等的预计、判断及分工协作安排； 7、时间安排--市调时段的安排（平日、周末、节假日、白天、夜晚），考察时间 长短的估算，考察项目、地段的时序安排等。 三、基本概念理解与应用 在市调和商业地产策划中常用到如下基本术语、名词、需要有共同的界定： 1、区位、板块、商圈、商业中心、地段、节点、地标 这是一组地理学、规划学、商业及房地产业常用的互相联系的概念。 区位——带综合性的规划学用语，指为某种经济、政治、社会活动所占据的 场所，在某一城市（地区）中所处的空间位置。 板块——住宅房地产开发、营销常用的词语，一般指住宅小区相对集中开发 的城市区域，沿交通干线居多，如华南板块、洛溪板块、广园东板块、工业大道 板块等。 商圈——零售学用语，现商用物业开发也借用该词，意指商业圈或商势圈， 2 指在一定时间内达到某一购物或消费频率的顾客群，以其所处的最远距离为半 径，划定的一系列圆形或方形区域，简言之，即为优先选择到某商店或商业聚集 中心消费的顾客分布区域范围。商圈一般按层次分为核心商圈（离消费地最近， 吸纳总量 50-80%顾客的范围）、次级商圈（吸纳 15-25%顾客的范围）、边缘或辐 射商圈（吸纳 5-25%顾客的范围）。 显然，“商圈”现有两种用法，一是正式的零售界用法，着重指吸纳的目标 顾客分布空间范围，另一是现流行的房地产开发和媒体借用后产生歧意的用法， 着重指商家聚集的区域、地段。我们使用时，若有必要，应指明商圈的准确涵义。 商业中心——规划学用语，与商业功能区同义，与通俗的“商圈”称法接近，一 般分市级、区级、社区、邻里四级。 地段——传统商业中心的商户以街道、马路、干道两侧分布为主，因此商圈、商 业中心再可细分为某一地段，房地产开发也常用此术语。 节点——规划学用语，指观察者、步行入进出、经过的集中焦点，基本上是 交叉口、交通转换处、十字路口、建筑形态的变换点等，它们从某种功能或建筑 特征的集聚、浓缩中获取重要性。商业地段（步行街）常以休闲广场、餐饮美食 城、电影院、交通广场、著名地标式建筑作为节点。 地标——与节点构成城市空间或商业中心另一类参照点，观察者一般不能进 入内部，仅具外在主观、仰视、眺望的视觉必性，如超高层公共建筑、钟楼、塔 顶、广告招牌、山顶。 应用：①上述概念常用，应熟练掌握与区分，清晰界定市调范围； ②上述概念的空间范围，除不同商业业态、业种商店的商圈有一定伸