房地产开发业务流程管理手册一二级流程.docx

天地源股份有限公司 房地产业务流程管理手册 手册现行版本：A/0 编需U天地源流程再造项目小组 审核 发布日期：2006-12-18 日期 2006-10-21 批准 生效日期：2006-10-21 、编制目的 为了适应公司的发展战略以及区域布局规划， 提高公司的运营 效率，保证公司在新的区域化管理模式下，健康、有序、高效的发 展，按照国家的相关法律法规以及行业标准，在总结公司房地产开 发经验的基础上，对公司区域化管理模式下的房地产开发业务流 程，进行了梳理和细化，完成了公司区域化管理模式下的房地产开 发业务流程体系文件的编制。 二、编制依据 1、国家的法律法规、集团公司及天地源公司的相关规章制度； 2、公司的企业战略和公司的管控模式； 3、公司各相关部门及各下属房地产公司的职能定位与职责划 分。 三、内容说明 本业务流程汇编主要包含“公司房地产开发业务一级、二级流 程”两个部分。 一级业务流程涉及项目开发的前期、设计、施工、销售、物业 以及招投标管理等 6 个环节，分区域公司和非区域公司，涉及项目 开发前期阶段、区域公司设计阶段、非区域公司设计阶段、施工阶 段、本地销售阶段、 异地销售阶段、 本地物业管理、 异地物业管理、 材料类及工程类采购招标管理业务等 10 个流程。 二级业务流程是在一级流程的基础上， 对关键业务环节以及业 务环节的关键控制点，进行了梳理、细化，涉及 25 个业务流程， 其中：项目开发前期阶段涉及项目论证管理、报批报建管理 2 个流 程；设计阶段涉及室内装修管理、材料选型管理、设计变更管理、 设计类服务商选择管理、公共部分装修管理的等 5 个流程；施工阶 段涉及项目工程质量管理、项目工程进度管理、项目工程安全文明 管理、现场签证管理、工程检查管理、工程竣工验收管理、工程项 目移交管理、工程维修管理等 8 个流程；销售阶段涉及营销策划管 理、销售管理、销售价格管理、交房管理、营销类服务商管理等 5 个流程；招标环节涉及区域公司合同管理、非区域公司合同管理、 供应商管理和评价管理 3 个流程；客户管理环节涉及顾客投诉处理、 客户满意度调查管理 2 个流程。 四、适用范围 本业务流程适用于天地源股份有限公司所有的项目开发。 五、其他 1、本业务流程由天地源股份有限公司负责解释。 2、对于一二级业务流程下的业务细分和流程细化，下属各公 司，可参照一二级业务流程进行。 3、若存在本业务流程与各项目所在地实际情况不符时，可根 据当地规定合理调整，并报总部审计内控部审核、备案。 第一章 第二章 第三章 第四章 第五章 第六章 第七章 第八章 第九章 第十章 第一章 第二章 第三章 第四章 第五章 第六章 第七章 第八章 第九章 第十章 第十一章 第十二章 第十三章 第十四章 第十五章 第十六章 第十七章 第十八章 第十九章 第二十章 第二^一章 第二十二章 第二十三章 第二十四章 第二十五章 第一部分房地产业务流程编写说明 本《房地产业务流程管理手册》是在遵循房地产业务相关行业规范、法律法规 的前提下，依据流程管理原理及工具、并结合天地源组织架构管控模式对房地产业 务管理要求编制而成。其编写的主要基础文件是天地源房地产业务流程说明。 本手册仅针对房地产开发价值链上的关键业务环节进行设计，主要用来规范梳 理总部各职能部门及房地产业务相关分子公司在房地产开发价值链上关键业务活动 的协作和管理关系，明确职责和基本授权，是进行业务流程规范化管理的基础。其 他管理类流程如成本管理、计划管理、人力资源管理、财务管理、投融资管理等不 包括在本手册中。 房地产业务流程的设计思路 1.1.1基于房地产开发价值链的特点 在房地产开发的各个阶段中，越靠近房地产开发阶段的前端，经营操作风险越 大，但对整个房地产开发项目的利润贡献越高；房地产开发阶段的中段是整个房地 产开发项目的成本控制区间，决定了利润的最终实现大小；房地产开发阶段的后端， 经营操作风险越小，但对组织的品牌和客户价值产生重要影响。因此我们在流程文 件设计中对房地产开发的前端，如项目投资、项目论证、土地获取和设计等过程的 管理要理顺和强化，对工程管理、成本管理等要规范和加强；对销售、客服和维修 等过程要进一步完善，以达到形成完整的流程管理体系，提高天地源的运作效率、 降低运作风险的效果°项目立项项目策划主体结构开盘销售入伙■项目论证项目策划项目论证阶段项目策划阶段设计管理阶段组织项目论 证I ||.组织项目策划/ 初步产品定位 .产品、市场及客I孑户定位研究概念规划设计营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及 销售前准备 ：规划要点/规划草方案设计\扩初设计施工图设计测算V工程施工配合、销售配合及入伙配合销售及入伙配合开工工程施工阶段入 降低运作风险的效果 °项目立项 项目策