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佳兆集团经营分析报
告
2020 年 11 月
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目录
估值与投资建议 6
调整现值法估算房地产开发业务 6
绝对估值的敏感性分析 6
相对估值法估算房地产业务 7
城市更新进入加速时代 7
城市更新流程简介 7
大湾区旧改利好频出，有望加速旧改流程 8
大湾区城市更新绝对领军者 8
区域领先，全国扩张 8
综合开发为主，城市更新领先 10
股权结构合理，大股东持股稳定 11
深耕大湾区，土地储备丰富 12
权益销售冲击千亿，区域优势明显 14
聚焦旧村拆除，城市更新板块经验丰富、优势明显 16
严格把控财务指标，降负债成效明显 18
毛利率、净利率保持优秀 18
严控负债水平，降负债成效明显 19
融资成本下降，评级稳定 20
SWOT 分析 21
盈利预测 21
假设前提 21
未来 3 年盈利预测 22
盈利预测的敏感性分析 22
市场提示 22
估值的风险 22
盈利预测的风险 23
政策风险 23
经营风险 23
财务风险 23
市场风险 23
Page 4
图表目录
图 1 ：公司上市以来营业总收入变化情况 10
图 2 ：公司上市以来归母净利润变化情况 10
图 3 ：深圳佳兆业城市广场 10
图 4 ：深圳佳兆业新世界大厦 10
图 5 ：深圳南门墩项目 11
图 6 ：深圳佳兆业万豪酒店 11
图 7 ：截至 2020 上半年末公司股东结构情况 12
图 8 ：公司土储按用地类型划分 12
图 9 ：公司土储按开发进程划分 12
图 10 ：公司 2020 上半年新增土储按区域划分 13
图 11 ：公司 2020 上半年新增土储按拿地形式划分 13
图 12 ：公司近三年拿地销售比情况 14
图 13 ：公司近五年销售金额变化 14
图 14 ：公司近五年销售面积变化 14
图 15 ：公司近五年销售均价变化 15
图 16 ：公司 2020 年月度销售金额 15
图 17 ：公司旧改项目销售占比 15
图 18 ：公司 2020 上半年销售按区域划分 16
图 19 ：公司 2020 上半年销售按城市能级划分 16
图 20 ：2020 上半年销售金额占比排名前 5 名城市 16
图 21 ：2020 上半年销售均价排名前 5 名城市 16
图 22 ：上海嘉定区徐行镇城中村改造项目 17
图 23 ：深圳盐田村、西山吓村及社排小布村整体搬迁项目 17
图 24 ：旧改项目合约销售贡献逐年提升 17
图 25 ：旧改项目稳定贡献结转收入 17
图 27 ：公司毛利率水平 19
图 28 ：公司净利率水平 19
图 29 ：净资产收益率显著提升 19
图 30 ：资产周转率保持稳定 19
图 31 ：权益乘数小幅提升 19
图 32 ：公司净负债率下降显著 20
图 33 ：公司剔除预收账款后的资产负债率下降显著 20
图 34 ：公司短期偿债能力保障倍数保持健康 20
图 35 ：截至 2020 上半年末公司债务结构 21
图 36 ：到期债务结构变化情况 21
表 1 ：资本成本假设 6
表 2 ：房地产开发业务 RNAVPS 测算 6
表 3 ：RNAVPS 基于房价和 WACC 的双变量敏感性分析 7
表 4 ：佳兆业集团相对估值具有显著比较优势 7
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