格力地产深度经营分析报告.pdf

格力地产深度经营分 析报告 2020 年 11 月 3 / 21 1. 珠免收购草案出炉，40 年免税老兵登陆资本市场渐行渐近 10 月 30 日晚，格力地产发布公告《发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金 暨关联交易报告书（草案）》明确相关交易细节：国企深化改革继续，格力地产拟亿 4.3 元/股分别向珠海国资委和城建集团发行 21.87 亿股和 4.67 亿股并向城建集团支付 8 亿 元现金，以收购珠海免税集团 100%股权。同步。公司将引入战投骨干央企通用技术集 团下属通用投资，拟向通用投资发行不超过 186,046,511 股，占发行前股份比例约 9.03% ， 募资不超过 8 亿元，扣除发行费用后将用于支付上述交易中的现金对价。 1.1. 珠免交易对价约 122.15 亿元，对应 19 年归母净利约 17.9 倍 PE 继 5 月末披露交易预案后，公司持续推进收购和重组进程。截至草案公告日，本次 交易已获得珠海市国资委原则性同意和城建集团内部决策通过；交易预案和正式方案已 获上市公司董事会审议通过；交易涉及的标的的资产评估结果已经报珠海市国资委备案。 本次交易标的即珠海免税集团 100%股权，中联评估以 2020 年 3 月 31 日为评估基 准日，通过收益法和资产基础法进行评估，并以收益法为最终评估结论：模拟合并下， 珠免归属于母公司股东的全部权益价值账面值约 32.86 亿元，评估值为 125.66 亿元，增 值率 282.43% 。评估基准日后，考虑珠免向珠海市国资委上缴利润约 3.51 亿元，最终确 定珠免 100%股权的交易对价为 122.15 亿元。对应 2019 年珠免归母净利 6.81 亿元，则 约 17.9 倍 PE ；对应 2021 年 3 月 31 日归母权益约 3.36 倍。 表 1 ：收购珠免评估值及对价情况（单位：万元） 标的资产 评估值 向珠海国资委上缴 交易对价 珠免 19 年归母净利润 PE （倍） PB （倍） 珠免 100%股权 1,256,600 35,080 1,221,520 68,113 17.93 3.36 数据来源：公司公告， 参考海免并购案例，本次交易对价在合理估值区间。参考中免收购海免方案，即以 20.65 亿元收购海免 51%股权，对应海免 2019 年 2.62 亿归母净利，则对应 PE 约 15.4 倍，对应 PB 约 13.1 倍。而本次珠免交易对价对应 PE 17.9 倍、PB 3.36 倍，横向比较 下，PE 较接近，而 PB 更低，因此本次交易对价仍在合理估值区间内。 1.2. 合计拟发行约 28.41 亿股，占发行前股本 137.8% 重组前后，格力地产和珠海免税实际控制人均为珠海市国资委。本次重组前，有珠 海国资委 100%控股的海投公司持有格力地产 41.11%股权，是公司的第一大股东和实际 控制人。而珠海免税集团则是由珠海国资委直接持股 77%并通过城建集团间接持股 23% 。 4 / 21 图 1 ：本次重组前，格力地产与珠海免税集团股权结构 数据来源：公司公告，