西安橡树星座2009年营销推广构想方案(152页)-ppt文档资料.ppt

什么是 创意产业？什么是 创意地产？带着两个问题开始进入本次提案的探讨;在北京 大北窑（国贸-SOHO现代城-CCTV新址）是CBD之心 在西安 高新区的唐城墙遗址一带正在成就西安的CBD之心 ;在北京的CBD SOHO现代城和建外SOHO是CBD的地标; 当然作为地标是其建筑本身需承载一大部分意义。 其次， 重要是地标的内核应该塑造的是何种生活态度及生活观念。; 潘石屹很牛！ 他是较早一批把SOHO概念引进并实际运用在创意地产的开发理念里。 而且大获成功 如果生硬的拿SOHO现代城、建外SOHO、SOHO尚都、三里屯SOHO等和我们明威旗下的紫荆花庭、橡树街区、橡树星座做对比，兴许有些牵强。 但这一定是我们努力的方向。（本地案例，向天朗地产的蔚蓝系列竖起拇指）;;以上无论地产界SOHO的炫，还是手机电脑的苹果炫风，都说明： 他们贩卖的都是一种炫生活，一种创新性、创造力、创意感的生活， 以至颠覆传统的生活方式。 反思我们，我们明威地产在卖什么？ 卖房子，没错！ 从橡树街区到橡树星座，可以从产品上看，我们潜意识里有种想做出特别 东西的想法，只是我们没有把橡树街区的魂做出来，“橡树”听上去很炫 可是没人能回答这到底是一种什么样的生活？ ——我们没有给市场留下很强的产品印记，更别说品牌印记了。 扯了这么多，我们想说的就是，那么可以理解为橡树系列3期的橡树星座 该如何规避橡树街区出现的问题，前车之鉴方能后世之师！ ; 中国城市走向世界的进程中，最具形式感体现的无非是城市之上形色各异的建筑，我们搭建着钢筋水泥混合的城市怪兽吞噬着城市同时也在装点城市，好的建筑群是个好剧本，生活这场戏剧，会因建筑之美而分外精彩。建筑不再是人们身体的安藏之地，她更像一个剧场，一个舞台，而我们都是尽情挥舞的表演者。 —— 一个名气很大的建筑师曾经说过;市场研读 项目研读 项目定位 广告表现 营销策略 ;在这里我们不想过多的探讨楼市环境所谓的如何恶劣。泡沫并非同中国北京、上海那么大的西安，刚性需求由诸多宏观数据得出的是，还有很大的上升及升值空间。 所以做为二线市场的西安，也绝非多数声音所说的那么危言耸听。 *尽管08年的北京楼市异常低迷， 但是“SOHO中国”的三里屯SOHO照样卖的是衣钵满盈。 因为什么？是SOHO精神已经融入到了所有产品里。 创意地产+SOHO品牌的力量。;区域市场的竞争楼盘扫描;;;* 结论;唐 城 墙 遗 址 公 园;唐延路——矛盾与共同点利益共存的激烈战场 ;二、项目研读;项目具体位置;;;高新国际学校;;;项目所处片区各种生活价值扫描一翻，生活便捷的利好可谓毋庸置疑。 我们的写字楼：公寓：商业的比率大概是12：6：1，我们的写字楼占了极大比例，所以橡树星座的定性就是一个以商业写字楼为主的“类综合体”物业形态。; 被众多唐延路上名气大小不一的如：旺座现代城、CLASS、领先国际、望庭国际、唐沣国际公寓等夹塞中间，处境尴尬。 可以说我们是一个“汉堡包”，一个“夹心饼干”。 ; 烽烟四起 诸侯割据 我们如何突围？ ;突围之前我们先看下谁会买橡树星座关于客群;基于市场分析及产品定位，本案的客群显然指向这样一个群体：; 定性归纳,我们要将客源分成三部分来看: *自住客 纯住 *投资客 投资 *住租客 可住可投 为什么会有投资客，这是因我们的产品的面积区间决定。 我们不能准确的分析判断自住客和投资客的相应比例。 但本案的物业结构及户型区间，一定是有大量的投资客充斥其中。;我学的是广告，大学毕业后一直在打工，如今我想和自己的伙计开广告公司，要赚大钱就要自己创业，想在高新区买个面积不算太大，宜商宜住的写字楼最好，西高新是西安的经济重心，着眼未来的看，我应该置业西高新，如果将来创业的公司做大的话，我还可以它租出去。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 －－处在独立创业初期的年轻俊杰;我和我女朋友准备结婚，我们都在高新区工作、生活，但是高新区的房价整体都偏高，我们习惯了这里，不愿意住在其他区域，在高新买个小公寓，总价不是很高，就当过渡吧，房子可以不大，五、六十平米左右就行，关键这里有生活，好玩，离哪都近，等以后我们有钱了，再换大房子，也可以把这里租出去． 　　　　　　　　　　　　　　　　　　－－准备结婚对高新有热恋情结的城市白领小两口;高新区