博思堂2011年12月西安吉祥村项目方案.ppt

2020/12/2;博思堂数字 1：1个中国博思堂 3：3大产业链 9：9家区域公司 27：27家分公司 14：14年的地产运营历程 西安博思堂房地产营销有限公司善于运用各种营销策略与传播手段去获取1+1+1＞3的营销几何力，创建新的代理公司合作模式，制造双赢局面。;精品资料; 你怎么称呼老师？ 如果老师最后没有总结一节课的重点的难点，你是否会认为老师的教学方法需要改进？ 你所经历的课堂，是讲座式还是讨论式？ 教师的教鞭 “不怕太阳晒，也不怕那风雨狂，只怕先生骂我笨，没有学问无颜见爹娘 ……” “太阳当空照，花儿对我笑，小鸟说早早早……”;规划方案; [ 运营法则 ] ; 法则1 [ 企业法则 ];“企业必须考虑战略在前” *央企背景、世界五百强企业、首次进入地产行业。这样背景的企业，进入地产行业，不会单单想赢一个项目而已，更重要的是想在行业中占有一席之地。于是，企业的品牌战略必须在运作项目前思考，进行到战略规划，方可实现企业在地产业中的胜利。;“第一个代表占位” *吉祥村项目，是企业的第一个地产项目。它所承载的战略目的一定是：占位、项目带动企业品牌 占位： （1）城市资源 （2）政府资源 （3）城市形象 （4）品牌形象 （5）团队资源;“企业启示：城市代表” *在这样的开发战略背景下，吉祥村项目也已经注定了不会走向平庸的产品研发之路，也不会走向平庸的营销操作以及平庸的推广。 所以，我们的定位思考，也有了第一个限定： 即向城市代表型项目做方向考量; 法则2 [ 市场法则];“宏观：坚决不动摇” *本次中央经济会议，有史以来比较少有的特别提出关于房地产的话题：（中央经济会议原文）要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。 于是，2012年的地产形势不容乐观，严冬行情已成 定局。;2011年严厉的房地产政策对于整个房地产市场的影响不言而喻，目前 的市场情况下，谈房地产不得不提房产政策。 下面我们从： 2011年政策回顾； 政策对于市场影响； 后期政策预测； 三个方面来逐渐剖析目前政策对于房地产市场的影响以及对于后期房 地产政策影响走势的预判。;上半年——调控口号“抑制房价过快增长”一连串 调控政策横空出世 ;[2011年政策回顾];政策频出，决心调控到底;部分银行首套首付提至“40%”; 2011政策调控分析——行政、金融、土地 出让政策多管齐下，其中金融政策效果明 显，市场转淡。 未来政策调控预测——政府坚决，实际效果 和通货膨胀压力下金融政策可能成为调控力。;[后期政策研判和对项目影响];[调控必将继续持续] 随着时间的推移，政策的效力在逐步显现，成交价格已经开始出现局部的、点式的松动迹象，这主要表现在新开盘项目以低于市场预期的价格推出。随着市场对政策的持续消化以及更细的、操作性更强的政策的落实，在售项目的价格会逐步全面松动从而带动市场总体成交价格的下降。 ;[从营销的角度看目前的市场走势：价格下降的6个阶段];[市场量价走势预测];[政策结论];[政策给予本项目的机会点];“ 西安：量价齐跌” *西安的官方统计数据发布11月份正式降价。而全国的房地产拐点确立同样也在11月。 目前西安量价齐跌的局面已成事实。 4成楼盘均价在6000元/平米以下。 西安与全国的市场行情基本同步，代表本轮调控并非单纯的调控一线城市，对于二三线城市的影响也很严重。;[调控下的市场影响];从国家统计局公布的70个大中城市新建商品住宅销售价格指数走势来看，2011年上半年多数城市房价环比涨幅逐月递减。 主要表现为： 环比上涨的城市数量逐月减少，由1月的60个降至6月的44个；环比涨幅较高的城市数量逐月减少，二季度连续3个月无城市价格环比涨幅超过1%，涨幅超过0.5%的城市也大幅减少； 70个城市的平均涨幅大幅降低，由1月的0.8%降至6月的0.1%。;[34个城市价格环比下降];土地的成交量： 过去的10月份，土地市场成交巨幅缩量； 住宅用地成交量更是创出年内最低； 热点城市，如广州、武汉、成都、西安等地的住宅类用地出现零成交现象； 全国多个地方土地流拍一幕频频上演。;[大型房企战略收缩];[楼市迎来买方市场] ;长期来看，当保障性住房开发量供应缓解低收入家庭需求矛盾后，限购令这种强制性政策才得以松动，预计周期在一年半至两年左右;从1月份开始，政府已经连续出台了20多个针对房地产市场调控的相关政策，政策的内容也逐步从原则性的、指导性的向执行性的、操作性强的方面推进。 因此，未来一段时间，出台更多政策的可能性很小了，市场开始进入政策的消化期，房价会随着政策的一步一步消化而逐步呈现下降的态势?? ;[调控下的中国经济指向] 上半年GDP达204459亿同比增9.6% CPI