长沙新景祥-建发集团2010年汇金国际项目营销企划推广案-文档.ppt

报告的研究思维导图;长沙未来最纯正的都市综合体。;本次报告需要解决的问题：;报告的研究思维导图;产品定位语主推定位语;24万平米国际都会中心;形象传播语主推传播语;CBD央区 魅力城中城;;;;;;报告的研究思维导图;1;;未来竞争压力;报告的研究思维导图;整合营销思路营销模式设定遵循的几点原则;利于形成核心竞争力与差异化竞争;能够建立独特的价值体系以支撑高价位;基于[地标]、 [地块]、 [企业]等因素 打造一个以“我”为中心的独特营销模式;;;品牌营销;整合服务营销;;城市营销：借势城市运营，提升区域价值;全球营销：立足全球造势，形成内地炒作热点;品牌营销：整合中高端品牌资源，形成品牌战略联盟;渠道营销：打造创新终端，推广创新服务;高举高打，圈层营销：充分整合大众传播，创建圈层整合传播;报告的研究思维导图;;案例（香港太古广场）;案例（香港太古广场）;案例（北京华贸中心）;超5A智能写字楼 超5A级智能写字楼：办公自动化/信息自动化/安防自动化/管理自动化/通讯自动化 写字楼的自动化和第一太平戴维斯提供的优质服务体系，以内在最优化的资源配置充 分适应未来国际商务市场的高速运营 目标客户定位于大型国际机构和企业，旨在营造全球一体化的商务交流平台;;实用率约80% 6部进口“三菱”客用升降机 公寓的单元面积由113—237平米不等/适合不同人士的需求 单元内提供全套名优家私和家电，厨房内的用品一应俱全;模式3：以酒店为核心功能;关键驱动因素;关键驱动因素 外因： 处在CBD区边缘，以五星级酒店、顶级商场及高档娱乐中心使综合体在南京西路上形成地标和中心化区域具有较大的发展潜力 区域内已形成酒店经济和会展经济的氛围 内因： 定位准确，五星级酒店带动其它功能 酒店及公寓入住客，为国际一线品牌专卖店带来持续的生意 娱乐时尚、高档餐饮及会展功能使其成为活力中心 波特曼酒店及国际一线品牌专卖店汇聚;案例（深圳华润中心）;首期规划 北区写字楼+中区购物及娱乐中心 总建筑面积达23万平方米 1000个车位 华润大厦： 4.2万平方米的甲级写字楼 ??象城：18.8万平方米的购物及娱乐中心 高度为139米 零售、餐饮、娱乐休闲、文化、康体 1-3层为高档国际时装旗舰店 超级市场、大型百货商店、 4层为开放式屋顶花园 时尚零售商店、电影院、真冰溜冰场 5-28层为写字楼 各类餐饮 顶层为多功能厅 二期规划 占地4.1万平方米，总建筑面积达25万平方米，提供约2000个车位 一座超五星级商务大酒店 一座5A智能化甲级写字楼 三座酒店式服务公寓 一个由商业步行街串联而成的特大型室外娱乐休闲广场 ;关键驱动因素 外因： 优越的地理位置，良好的交通可达性； 区域成熟后发展受限/需要新的亮点激发活力 区域内缺乏一个大型商业来统领区域的商业形象 内因： 超强的实力与品牌号召力 集购物、娱乐等为一体的体验式 项目立意高，与深圳人内心的价值观相符 一流的精英团队;;自身产品回顾;;长沙以写字楼为引擎拖动其它物业发展案列选择：中天广场;公寓;;项目以写字楼为驱动源，拔高项目整体形象。 高预期下小户型公寓入市以期保证资金的快速回流，保证后续物业的开发。 行政公寓为小户型向顶级写字楼的价值过渡产品，为区域形成有效办公气场，为写字楼造势。 写字楼最后面市，在前期有效的推盘节奏的控制下，高价值得到体现。;成功经验之价格走势;问题点提出：;报告的研究思维导图;项目关键点回顾;用商业和纯甲级专业写字楼将项目整体档次拔高，写字楼与豪宅为主要利润点。;KPI;根据本项目居住物业匹配分析，建议建造高档住宅用于销售快速回现。;项目分期开发策略分期开发策略确定;形象预热;报告的研究思维导图;本部分需要解决的问题：;五一商圈;“ ;1期;项目概况;我们的开发目标是什么？;目标梳理;难点提出：;麓山别墅;项目在竞争市场中的地位分析;提出问题：;住宅部分的战略观;产品创新及品质打造，树立项目领导者地位;据统计,2