如何进行客户沟通与勘察.ppt

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* 如何进行客户沟通与项目勘查 本报告是严格必威体育官网网址的。 课程要了解的内容 为什么做? 做什么? 怎么做? 本报告是严格必威体育官网网址的。 2 为什么做 它是项目展开研究的原点与基础。 1. 是展开调研基础数据的第一步。 2. 如果该部分没有调研清楚,将导致推翻你后期项目研究的全部 结果。(后面辅案例) 本报告是严格必威体育官网网址的。 3 做什么? 第一部分: 客户沟通 企业文化 了解其价值观、规范 本报告是严格必威体育官网网址的。 了解管理体系 了解经营体系 获得资源 开发产品和服务 确定共同目标 确定客户关键管理者,明确其 想法,并兼顾重要人物的想法 客户项目操作与管理流程 项目基本指标/项目约 束条件/客户资源 发展商以往开发过 的项目及水平 了解工作展开平台 企业开发战略/客户 目标/客户需求 4 ? ? ? ? ? ? ? ? 做什么? 获得资源:发展商提供的资料清单 资料清单: 1. 用地红线图(电子版、文本); 2. 地块限制条件(法定图则); 3. 客户资源(联系方式); 4. 经济测算所需资料: 土地费用 建安费用 前期费用 管理费用 银行贷款额,贷款年限 销售费用 当地规费 。。。。。。 本报告是严格必威体育官网网址的。 5 做什么? 第二部分: 地块基础指标(区位、占地面积、容积率、限高、覆盖率、高差等) 项目勘查 地块现状 ——地块勘查 1. 熟地、净地; 2. 拆迁物; 3. 地块附着物(高压线、垃圾场、坟地等); 4. 地块四致(周边景观、地标建筑、与地块关系); 思考点 1. 最有利于展示的面 2. 地块形状对布局的要求 3. 最有商业价值的临街面 》》关于基础指标具体 概念可参照公司专 业培训课程《建筑 学常识》。 4. 地块内部条件利用 5. 临路不利面的因素 6. 地块内的价值区别 7. 与周边或城市中心的交通关系 本报告是严格必威体育官网网址的。 6 6 做什么? 具体概念解析:容积率意味着什么 第二部分: 开发类别 最高层数(层) 容积率 住宅朝向 项目勘查 全部独立式别墅 1-3 南北 ——地块勘查 全部联体别墅 1-3 0.5-0.6 南北 南北90% 独立别墅和多层公寓混合 2-6 0.65-0.75 东西10% 南北85%-90% 联体别墅和多层公寓混合 2-6 0.80-0.90 东西10%-15% 南北85%-90% 多层中高档住宅 4-6 0.95-1.0 东西10%-15% 南北80% 多层一般商品房 5-6 1.0-1.1 东西20% 南北80% 多层经济适用房 1.0-1.15 东西20% 南北90% 多层与小高层住宅混合 5-12 1.2-1.3 东西10% 注:不同开发档次住宅 区容积率取值范围(北 方地区); 高层与多层混合 高层住宅 6-24 24以上 2. 5-3.0 3.0-6.0 南北70% 东西30% 南北70% 东西30% 本报告是严格必威体育官网网址的。 7 做什么? 具体概念解析:净地与熟地 第二部分: 三通一平 项目勘查 (净地)是指土地具备上水、雨污水和道路通以及场地平整的条件。 ——地块勘查 七通一平 (熟地)是指土地(生地)在通过一级开发后,使其达到具备上水、雨 污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整的条件,使二级开发 商可以进场后迅速开发建设。 本报告是严格必威体育官网网址的。 8 做什么? 第二部分: 片区在城市中的定位 项目勘查 片区配套设施 ——片区勘查 1. 商业(业态、档次、规模、辐射半径等) 2. 学校(资质、规模、学位限制条件等) 3. 医院(资质、规模等) 4. 产业(工业园产业类型与层次、写字楼情况) 5. 人文历史 6. 景观资源等数量、档次、与项目距离 本报告是严格必威体育官网网址的。 9 怎么做? 大规模项目 案例一:成都中海国际城项目 小规模项目 案例二:东特大连市中心高尚住宅项目 本报告是严格必威体育官网网址的。 10 怎样进行客户沟通? 案例一:成都中海国际城项目 企业文化 了解管理体系 了解经营体系 获得资源 了解其价值观、规范 确定客户关键管理者,明确其 想法,并兼顾重要人物的想法 客户项目操作与管理流程 项目基本指标/项目约 束条件/客户资源 本报告是严格必威体育官网网址的。 开发产品和服务 确定共同目标 发展商以往开发过 的项目及水平 了解工作展开平台 企业开发战略/客户 目标/客户需求 11 案例一:成都中海国际城项目 ——确定共同目标

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