北京房地产大预测.pdf

2003 年北京房地产大预测 1、2003 年北京房地产市场将平稳发展，不会出现房地产过热和泡沫现象 2002 年北京房地产市场开发势头强劲：1-9 月份，房地产开发投资完成612.9 亿元，比去年 同期增长29.5% ；全市新开工各类商品房1652 万平方米，比去年同期增长7.4% 。有观点认为， 目前北京房地产开发过热，担心2003 年会出现房地产泡沫，其根据主要来自对空置率和房价的 分析，而我们分析后认为并非如此。 ●不能简单由空置率高得出过热结论 目前国际上普遍认为空置率在5-10%之间为合理区。根据北京市统计局公布的数据，2001 年北京市商品房空置率为18.1%，商品住宅空置率为19.2%。同时，北京近几年的商品房空置率 均高于5-10%这个区间，1999 年空置率曾高达26.8% 。表面看来这一指标的确高，但具体分析， 可以发现北京商品房空置率高有其特殊原因，与国外指标也不具有可比性，因此不能简单得出 过热结论。 首先，在北京市目前空置的商品房当中，有相当一部分属于政策性空置，在住房拆迁实物 补偿时期，政府要求先建安置房，再进行拆迁工作，后政策发生变化，实物补偿变为货币补偿， 使一些建好的安置房变成空置房。 其次，结构性空置也须引起注意，根据伟业顾问对市场的监测，在空置的商品房中，中高价位 商品房占的比重较大，而4000 元/平方米以下的低价位房销售状况良好，空置比重很小。 另外，我国商品房空置率统计口径与国外不同，在国外物业要空置超过一年才计入空置面 积，但我国商品房在建成后而未出售便立即算入空置面积。截至2002 年6 月份，北京的商品房 整体空置面积为710.1 万平方米，其中，空置时间在一年以内的有376 万平方米，占全市空置面 积的53%，主要是新竣工的商品房，而空置在3 年以上的商品房面积则只有10％。 从北京商品房竣工、销售和空置面积走势图来看，竣工与销售面积基本上还是同步增长的。 因此，尽管2000 年以来北京的房地产开发、开复工面积、竣工面积都有了较大幅度的增长，但 由于宏观经济、基础设施等各方面的利好因素，房地产开发主流呈现出销售旺盛趋势，空置面 积有望得到控制。 1 ●房价一直在缓慢趋降，泡沫之说缺乏根据 一般认为，房价的增长速度持续超过GDP 的增长速度是出现房地产泡沫的征兆，事实 上，北京的房价已呈下降趋势，按照统计局公布的必威体育精装版数字，2002 年商品房平均售价4676 元/平方米，比2001 年末低386 元/平方米；商品住宅平均售价4517 元/平方米，比2001 年 末低199 元/平方米。从伟业指数来看，今年3 季度全市综合价格指数为79 点，比2000 年1 季度的83 点降了4 点。 从2003 年的发展趋势看，几个因素将继续拉低全市的商品房平均价格。 首先，为保证危改居民及广大中低收入居民的需求，北京市今后几年将继续加大经济适用住 房的建设力度，从2002 年开始，每年将新建经济适用住房300 万平方米，在连续四年的时 间里，完成1200 万平方米的建设任务；其次，北京的住宅开发将不断向南城推移，由于南 城的地价相对低廉，今后将出现更多的低价位商品房；另外，伴随着北京基础设施，特别是 道路系统的改善，北京的郊区化趋势越来越明显，2003 年会出现更多的郊区住宅，而这些 住宅的价位相对较低。这些都将继续拉低北京的平均房价。 因此，北京的房价变化是正常的、良性的，不会出现房地产泡沫现象。 2、从供应方面看，2003 年土地供应略有增加；商品房供应量增幅较大；二手房市场仍无较大突 破 从市场供应来看，由于北京的土地市场、增量房和存量房市场还未形成有效的联动效应， 2003 年北京一、二、三级市场走势不尽相同。但总体情况是趋于增加的。 2 ●2003年土地供应略有增加 2002 年有关土地使用的一项重要政策就是关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让 的有关规定 ，这一新的土地政策颁布后，土地交易公开化，房地产开发商获得土地的门槛抬高， 这在一定程度上限制了土地的供应量，因此2003 年开发企业以拍卖方式获得的土地数量将有限， 但以其它渠道，例如绿化隔离地区、危改小区、小城镇改造等方式供应的土地将呈现增长趋势。 ●预计2003 年商品房供应增幅较大，开复工面积