商业地产核心问题分析培训教程资料.ppt

香港波特商业经营管理集团有限公司 深圳波特商业经营管理有限公司 六、如何正确处理购物中心商品组合 功能定位与消费者的关系？ （ 3 ）加强功能性管理 措施一：强调人力的有效运用 措施二：寻求节税之道 措施三：锁定美国大型零售业者 措施四：争取在美国不动产市场的发展机会 措施五：加强与各利害关系人之间的管理 措施六：强化环境品质的管理 （ 4 ）谨慎乐观的投资态度 3 、剑桥购物中心管理公司经验借鉴 借鉴一：了解相关顾客的需求 借鉴二：以收入保证方式招商 香港波特商业经营管理集团有限公司 深圳波特商业经营管理有限公司 七、如何寻求商业地产项目效益与风险的平衡？ 高风险，高收益。但前提条件是，在实际运作中规避风 险。发展商若想在商业地产开发中取得较好的经济效益， 就必须通过最佳的投资回报方式规避风险。 香港波特商业经营管理集团有限公司 深圳波特商业经营管理有限公司 七、如何寻求商业地产项目效益与风险的平衡？ 1 、通过最佳的投资回报方式寻求效益与风险的平衡 低利润 高利润 中高利润 中低利润 利润 低风险 风险 高风险 中高风险 中低风险 业态风险与利润成正比例 风险：利润 =1 ： 1 主力店 零售百货类（低利润 / 低风险） 个体店 连锁品牌店、便利店 （高利润 / 高风险） 专卖店 批发零售 （中高利润 / 中高风险） 次主力店 酒楼、小型专卖店超市、折扣店 （中高利润 / 中高风险） 香港波特商业经营管理集团有限公司 深圳波特商业经营管理有限公司 八、如何实现大型商业地产项目的百分百销售？ 商铺的价格比住宅的价格高很多，面对着较高端的客 户群体。实现购物中心的全面营销，发展商必须树立购物 中心的良好形象及拟定有吸引力的招商租赁合约。 香港波特商业经营管理集团有限公司 深圳波特商业经营管理有限公司 八、如何实现大型商业地产项目的百分百销售？ 1 、树立良好形象并制定不同的招商办法 （ 1 ）拟定广告争取承租的整体策略 （ 2 ）制定有效的招商策略 策略一：运用租用、抽成策略 策略二：签定知名主题商店 策略三：展现完整的行销推广计划 策略四：顾客导向的商品架构 策略五：拥有专业团队指导行销策略，结为利害与共的经营团队 香港波特商业经营管理集团有限公司 深圳波特商业经营管理有限公司 八、如何实现大型商业地产项目的百分百销售？ 2 、根据不同定位制定招商办法 （ 1 ）主题商店条件及其招商办法 （ 2 ）一般商店招商办法 （ 3 ）招商合理的租赁条件 主题商店招商条件 A 、符合业主之拟定发展方向、具有良好形象 B 、过去三年具有良好的经营绩效 C 、具有经营管理特色 D 、拥有带动发展及集客能力之国内外具有大店铺 经营能力者 E 、参与主题商店的经营能导入专业技术并提升本购物 中心形象者，皆为优先考虑或主动争取的对象 香港波特商业经营管理集团有限公司 深圳波特商业经营管理有限公司 八、如何实现大型商业地产项目的百分百销售？ 3 、拟定有吸引力的招商租赁合约 （ 1 ）购物中心租赁合约应具备弹性 核心内容设计 基本条款 A 、管理费用及其他公共空间维护管理费用 B 、水费、电费、保全费、保险费 C 、参与经营的商品（编号）、业种 D 、使用面积及公共使用部分的约定使用条件 E 、管理规则 F 、违约及惩罚之规定 G 、租赁期间程序及相关原则 A 、订约日期 B 、业主 C 、租赁人 D 、租赁人地址 E 、租赁人商店名称 F 、租赁期间 G 、租赁物件交给租赁人的日期 H 、试卖起始日期 I 、固定最低租金、每年或每月租金 J 、租金百分率 K 、使用区域 L 、保证金 M 、保证人 N 、商圈范围 O 、商店编号 P 、商店面积 香港波特商业经营管理集团有限公司 深圳波特商业经营管理有限公司 八、如何实现大型商业地产项目的百分百销售？ 3 、拟定有吸引力的招商租赁合约 （ 2 ）不断维持业主与招商租赁的关系 租赁关系维持内部原则：追求并维持高顾客满意度 租赁关系维持外部原则：落实业主与招商租赁商店间和积极运作关系 外部原则一：对内管理合理化，对外争取顾客满意度，达成招商营运目标 外部原则二：有效利用资源与人才 外部原则三：利用业绩与租金的挂钩，建立业主与租赁关系 外部原则四：依托各商店原有商誉，整合为购物中心形象 外部原则五：建立团队经营的依存关系 香港波特商业经营管理集团有限公司 深圳波特商业经营管理有限公司 八、如何实现大型商业地产项目的百分百销售？ 案例：广州中华广场购物中心营销策略解读 1 、中华广场的市场定位和客户定位 2 、中华广场营销策略、特点解析 策略一：给客户统筹经营的信心 策略二：主题超市选取准确 策略三：主题活动迎合消费者多姿多彩的生活需要 3 、中华广场资金投入及回报统筹 香港波特商业经营管理集团有限公司