商业物业销售返租模式管理制度.ppt

商业物业销售返租模式 经典 PPT 模版 欢迎下载 报告提纲 ? 为什么要销售 ? 销售的标的物（物权、非物权） ? 商业物业的几种销售方式（概念特点） ? 不同销售方式的优劣势及其适用物业 ? 不同销售方式的定价策略 ? 带租约销售与售后返租 ? 回报率与利率、租金的关系及对销售的影响 ? 不同返租模式的现金流 经典 PPT 模版 欢迎下载 售与不售 招商与销售的关系 ? 先租后售 ? 租售并举 ? 先售后租 ? 只租不售 ? 只售不租 特点 适用物业 先租后售 营造商业氛围，提升商业价值，利于后期销售 （ 带租约销售 ） 社 区 商 业 、 小 型集中商业 租售并举 操作灵活，利于资金的回笼； 租金与售价不对等 先售后租 快速回笼资金，以统一租赁方式确保商业后期经 营；买高了 vs 卖低了（ 产权式销售 ） 社 区 商 业 、 集 中商业 只租不售 遵循商业客观规律的最佳处理方式； 资金大、回收周期长，运营风险大 大型 MALL 只售不租 快速回笼资金；经营不统一，影响商业整体价值 及开发商品牌形象（ 直接销售、整体销售 ） 小型社区底商 ， 非集中商业 经典 PPT 模版 欢迎下载 为什么要销售 ? 开发商直接的现金压力 ? 未来预期不良 ? 退出机制 经典 PPT 模版 欢迎下载 销售的标的物（物权） ? 商业物业的物权属性包含所有权、使用权、转让权、收益权、抵押权、担保权、退出 （转让），现实中的商业物业销售多种多样，围绕 6 大属性，不同的销售方式所销售的 标的物也不同。 商业物业的几种销售方式 经典 PPT 模版 欢迎下载 商业物业的几种销售方式 ? 直接销售 ? 带租约销售 ? 产权式销售（售后返租） ? 整体销售 ? 房地产信托 经典 PPT 模版 欢迎下载 直接销售 直接销售 开发商 购买方（业主） 经营方 是否具有所有权 × √ —— 是否具有使用权 × √ —— 是否具有转让（退 出）权 × √ —— 是否具有收益权 × √ —— 是否具有抵押权 × √ —— 是否具有担保权 × √ —— 完全的物权转移 商业运营之前直接销售 经典 PPT 模版 欢迎下载 带租约销售 带租约销售 开发商 购买方（业主） 经营方 是否具有所有权 × √ —— 在约定期限内 是否具有使用权 √ × —— 是否具有转让 （退出）权 × √ —— 是否具有收益权 × √ —— 是否具有抵押权 × √ —— 是否具有担保权 × √ —— 带条件的物权转移 经典 PPT 模版 欢迎下载 产权式销售 产权式销售（售后返租） 开发商 购买方（业主） 经营方 是否具有所有权 × √ × 在约定期限内 是否具有使用权 × × √ 在约定期限内 是否具有转让 （退出）权 × √ × 在约定期限内 是否具有收益权 × √ √ 是否具有抵押权 × × √ 是否具有担保权 × × √ 不完全的物权转移 产权式销售也称为“返租销售”，通常是对整体商铺进行 分割后对外发售，为确保统一经营，一般采用返租形式收 回商铺一定期限的经营权，给予投资者一定比例的租金回 报。 是最具争议的商业销售模式。 经典 PPT 模版 欢迎下载 经营权销售 经营权销售（只租不售） 开发商 购买方 （经营方） 是否具有所有权 √ × × 在约定期限内 是否具有使用权 × √ √ 是否具有转让 （退出）权 √ × × 是否具有收益权 √ × × 是否具有抵押权 √ × × 是否具有担保权 √ × × 非物权转移销售 经营权（经营收益权）销售：对于 投资者或经营者来说，只拥有物业 经营权属，而没有物业所有权属。 经典 PPT 模版 欢迎下载 房产信托 REITS ? 一、房地产信托公司 ? 二、房地产资金信托：即委托人基于对信托投资公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托 投资公司，由信托投资公司按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，将资金 投向房地产业并进行管理和处分的行为。这也是我国目前大量采用的房地产融资方式。 ? 权益型（ EQUITY REIT ）：直接投资并拥有房地产，其收入主要来源于属下房地产的经营收入， 通常主要持有购物中心、公寓、办公楼、仓库等收益型房地产。投资者的收益包括租金收入和房 地产的增值收益。 ? 抵押型（ MORTGAGE REIT ）：主要以金融中介的角色将所募集资金用于发放各种抵押贷款，收 入主要来源于发放抵押贷款所收取的手续费和抵押贷款利息，以及通过发放参与型抵押贷款所获 抵押房地产的部分租金和增值收益。 ? 混合型（ HYBRID REIT ）：此类 REIT 不仅进行房地产权益投资，还可从事房地产抵押贷款。 经典 PPT 模版 欢迎下载 不同销售方式的特点及其适用物业 特点 适用物业 直接销售 快速回笼资金获得利润回报，开