伟业北京太阳宫芍东的项目定位及大盘的策略汇报.ppt

运筹与决胜 太阳宫项目定位及大盘策略 报 伟业顾问太阳宫芍东项目组2008年3月 匚政策篇市场篇。定位篇策略篇 2007年政策解读及1、2007年北京商品房1、项目解读及定位 大盘总体开 后续影响的研判 住宅市场分析 2、住宅产品定位 2、项目分期开失 2、9070政策对于本案2、项目所处区域市场3、住宅客户定位 (含公建) 的专题研究 的解读 4、住宅价格定位 3、首开区启动 3、市场调研及分析 5、公建地块定位思路 07宏观经济环境 宏观经济环境影响楼市 投资过热 房地产投资 控制房地 奥运影响 国际热钱 GDP 贸易顺差 人民币升值 CPI上扬 从紧货币 股市 作为固定资产投资的主要组成部分,房地产投资在流动性过剩、投资过热的浪潮中不断攀升 控制投资分别成为经济调控和房地产业观调控的主要指向 二、投资过热造成产能过剩,形成巨额贸易顺差。随着贸易顺差的不断扩大,人民币被迫升值 直接导致人民币资产受到国际热钱的追捧,楼市价格持续高涨 三、流动性过剩传导到消费市场,引发急速上扬,央行不得不采取从紧的货币政策,在某种 程度上也收紧了房地产行业的资金链条 07年,三大经济因素与房地产的高度连通-高温和高控特征空前显著 07宏观经济环境 全国、北京市与房屋销售价格指数分析 20% 一全国CP-0一北京CP-△北京房屋销售价格指数 05% 07/207307/407507/607707/8079071007 信息来自:北京市统计后 国家指数的持续上扬是通货膨胀的明显信号,也是政府数次加息的根本所在。控制的增长是2008年政府 主要任务,而07中央经济会议已经为明年的调控奠定了基础 北京房屋价格指数高于涨幅,2007年底受多因素影响首次出现小幅下滑 07宏观经济环境 人民币加速升值助推楼市,奥运前后难现市场拐点 08年整体宏观经济环境对房地产市场偏于利好 人民币加速升值 加剧流动性过剩,引发热钱对人民币资产的追逐,助推楼市发展 带来外地和外国的大量投资;扩大城市基础建设规模,加速城市化进程 奥运利好 大量的人流带来大量的市场需求;奥运建设明显提升局部区域价值 阶段性的奥运管制政策不会对08年房地产市场的整体供需产生颠覆性影响。 07宏观经济环境 股市将在惯性拉升后见顶,期间和之后对楼市均有双向影响 07年全民皆股和市值爆发,远远超出人们的想象。 08年国家将采取从紧的货币政策,通过加息、提高准备金率、发行央票等方式降低金融市场的风险 股市惯性拉升时 上市房企融资渠道畅通,市场大步跃进 投资者部分投资者,可能将购房资金投入股市套利 股市见顶焦灼震荡时 市房企资金链紧 投资者大规模将股市获利资金转入楼市,寻求更加稳定的投资回报 政策篇 》07宏观经济环境 1、2007年政策解读及后续影响的研判丶07北京宏观政策回顾 07北京宏观政策解读 2、9070政策之于本案的专题研究 08政策预判 涨声如潮的2007,双管齐下的政策寒冬 2007年,中国的经济增长进入新的阶段,同时遇到了新的问题。指数 续上扬,房地产价格的过热高涨等明显的通货膨胀信号预示着国家经济发 入了必须调整的灼热状态。 为了保证国家经济健康稳定的发展,中央政府于2007年出台了一系列 观调控政策,即有行政手段,也包括金融手段。下面我将具体解读部分重要 政策,以及其对宏观经济及房地产市场的影响 2007年宏观政策回顾 行政手段 06月10日,商务08月1日国务 物权法》的通05月25日部国家外汇管理院常务会 报告的第 关于印发 并原则通 白动延续 地产市场秩直接投资房地产 序专项整治审批和监管的通低收入家庭住房比例增低收入家庭 工作方案》知 房困难的若干加 住房困难的 的通知 意见》 若干意见》 售低收入家庭 令房困难 年 第二2007年中央12月1日,《关于加 政策出经济工作会强商业性房地产信贷 次四次五次 管理的补充通知》明 加息加息加息加息加息 角第二套房贷的界定。 金融手段