房地产场供求问题及对策分析研究.docx

中国房地产市场供求问题及对策研究 【摘要】 本文在全球金融危机的大背景下，对房地产经济周期的深入的分析和探讨，并运 用微观市场的价值规律，从房地产市场的供求关系问题中，运用定性和定量相结合的方法 分析中国出现房地产市场不景气的原因，从而相应的提出对策研究。本文主要通过对比分 析房地产市场供求结构的变动。 【关键字】房地产；经济成熟期；供求结构；对策及建议 一、 背景 美国次贷危机应从 2001年初美国联邦基金利率下调 50个基点开始，美联储的货币政 策开始了从加息转变为减息的周期。此后的 13次降低利率之后，到 2003年6月，联邦基 金利率降低到1%达到过去 46年以来的最低水平。宽松的货币政策环境，反映在房地产 市场上，就是房贷利率也同期下降。 30年固定按揭贷款利率从 2000年底的8.1%下降到 2003年的5.8%； 一年可调息按揭贷款利率从 2001年底的7.0%，下降到2003年的3.8%。 这一阶段持续的利率下降，是带动 21世纪以来的美国房产持续繁荣、次级房贷市场泡沫起 来的重要因素。因此，2006年出现不可避免的出现美国次贷危机的苗头，在 2008年下半 年彻底爆发，冲击全球经济增长。在全球金融市场上股票大跌的情势下，房地产市场也难 逃厄运。中国房地产低靡，大量楼盘空置，房价大幅度下降，商业银行大量资金被套住， 特别是一些贷款机构甚至推出了 ”零首付、”零文件”的贷款方式，即借款人可以在没有资 金的情况下购房，且仅需申报其收入情况而无须提供任何有关偿还能力的证明，放贷机构 之间的竞争又加剧催生了多种多样的高风险次级抵押贷款产品，这样一来，许多商业银行 宣告破产或濒临。房地产市场严重失衡： 1、房地产过度开发与供求市场不相应适应； 2、 过多空置楼盘与低收入阶层购买能力有限形成反差。中国房地产将何处何从？ b5E2RGbCAP 二、 房地产需求潜力评估 1）、房地产市场已经达到饱和，已经进入经济周期的成熟期 收集1978年一2006年间居民人均住宅面积如下表所示： 表1 78— 06年人均住宅面积统计表 年 份 城镇新建住宅面积 （亿平方M 农村新建住宅面积 （亿平方M 城市人均住宅建筑 面积 （平方M 农村人均住房面积 （平方M 1978 0.38 1.00 6.7 8.1 1980 0.92 5.00 7.2 9.4 1985 1.88 7.22 10.0 14.7 1986 2.22 9.84 12.4 15.3 1987 2.23 8.84 12.7 16.0 1988 2.40 8.45 13.0 16.6 1989 1.97 6.76 13.5 17.2 1990 1.73 6.91 13.7 17.8 1991 1.92 7.54 14.2 18.5 1992 2.40 6.19 14.8 18.9 1993 3.08 4.81 15.2 20.7 1994 3.57 6.18 15.7 20.2 1995 3.75 6.99 16.3 21.0 1996 3.95 8.28 17.0 21.7 1997 4.06 8.06 17.8 22.5 1998 4.76 8.00 18.7 23.3 1999 5.59 8.34 19.4 24.2 2000 5.49 7.97 20.3 24.8 2001 5.75 7.29 20.8 25.7 2002 5.98 7.42 22.8 26.5 2003 5.50 7.52 23.7 27.2 2004 5.69 6.80 25.0 27.9 2005 6.61 6.67 26.1 29.7 2006 6.30 6.84 27.0 30.7 数据来源：国家统计局 由表1可知：1978年，我国城市人均住宅建筑面积为 6.7心假定一个三口之家，那 么在78年，一个标准的城市居民的住宅建筑面积只有 20.1怦；2006年，我国城市人均住 宅建筑面积为 27怦，同样，一个三口之家的城市居民的住宅建筑面积已经超过了 80 m2, 也就是说，到06年，我国收入较高的城市居民住房条件越来越好。上述对比意味着房地产 市场需求的饱和度越来越高，中高收入阶段的居民的住房条件已相当好。作为耐用消费品 住房市场已经进入到经济增长的成熟期，市场需求已经趋于饱和。 plEanqFDPw 2）、中高收入阶层住房大为改善 我国中高收入城市居民的住房面积有大多数超过了 100 m,有些还不止拥有一套住 房，有些的住房面积甚至超过了 200 m的别墅。作为耐用消费品住房平均经济寿命至少为 10年，所以，在进入成熟期后，房地产开发应该放缓。 DXDiTa9E3d 3）、低收入阶层收入低，购买力低 我国低收入阶层住房面积的人均住房面积远远低于 27 m，所以，在低收入阶层存在很 大的购买需