房地产投资决策应用灰色理论模式.docx

灰色理论在房地产投资决策中的应用 我国房地产市场发展状况 房地产投资者在进行房地产投资决策时， 要对房地产市场的现况有深刻的了 解，一旦房地产市场有所变化，决策者会相应调整决策，以防决策有所失误，减 少决策风险，对决策者来说， 了解房地产市场的发展状况是很有必要的， 更重要 的是要了解所要进行决策项目的当地市场。 我国房地产市场的发展过程 我国房地产市场产生于 19世纪, 随着社会和经济的发展而萌芽 , 成长和演变 , 在这一过程中 ,我国的房地产市场经过了许多的波折 , 在不断的挫折中勇于探索 和研究 , 我国的房地产市场才慢慢的走向正常的轨道 , 我国房地产市场的发展主 要分为以下 2 个大的阶段。 建国前我国房地产市场的起源与发展 我国近代房地产业的形成，以 1843 年上海开埠为起点。首先，随着经济发 展、地区因素和历史发展，上海逐渐成为全国对外贸易的中心，交通、运输也蓬 勃发展。使房地产业逐步走向正规化 ; 其次，由于国外殖民者对中国的入侵而产 生了租界， 为外国殖民主义在中国经营地产创造条件， 为上海近代房地产业的兴 起铺平了道路。随后，天津、广州、青岛、厦门等沿海几个大城市，房地产都有 一定的发展。 建国后我国房地产市场的发展 (1) 改革开发前的房地产市场发展( 1949-1978)。 在这个时期，我国的社会主义改造才完成，经济才恢复，国家实行高度集中 的计划经济， 就把房地产这一个重要生产要素给排除在市场之外， 政府对土地实 行无偿划拨和房屋非商品化政策，房地产市场逐渐萎缩。 (2) 改革开放后我国房地产市场。 从改革开放到今的二十多年里，我国的房地产市场经过了复苏期、成长期、 快速增长期、 平稳运行期几个阶段， 房地产市场发展已走向理性化的道路。 当今 房地产市场竞争激烈、 发展方向多元化， 为了企业的长久生存和发展， 房地产企 业勇于向困难探索并进行解决，给我国房地产市场发展提供了方案和解决的方 法，指导着市场的良好发展。 我国房地产市场的发展现状 房地产投资决策要慎重是由于房地产业关联度高、带动力强，房地产业已 经成为我国国民经济的支柱产业， 所以要明白其重要性， 并应用灰色理论对其决 策方案、主导因素进行分析， 在进行房地产投资项目决策时要倍加小心。 我国房 地产业在最近几年保持了高速发展的态势，自身形成一定的泡沫， 1999 年以来 完成实际投资额每年都在 1000 亿以上的增长， 到 2003年已达 10154亿，基本上 已达到我国股市投资的规模。与此同时，房价也在不断攀升，从 1998 年以来全 国平均上涨了 10%以上，高于此间的消费物价指数的上升；销售量每年以 20%以 上的速度上涨，但房地产市场总体上是健康发展的， 只存在局部价格高涨的现象； 全国的商品住房价格仍会稳定的上升，国家发改委、国家统计局 2005 年对 35 个大中城市房地产市场进行的调查显示，二季度房价比去年同期上涨 10.4 ％， 房价与一季度相比也上涨 2.3 ％。专家分析，二季度房价快速上涨是因为房屋销 售供需两旺。从全国范围看，有 8 个城市房价同比涨幅超过 10 个百分点。排前 三位的分别是上海，增 21.4 ％；宁波，增 19.9 ％；天津，增 16.7 ％。在商品房 销售价格中， 住宅价格比去年同期上涨 10.1 ％，比一季度上涨 2.5 ％。其中经济 适用房和普通住宅价格同比分别上涨 2.8 ％和 10.6 ％；写字楼和商业用房价格同 比分别涨9.3 %和5.1 %。今年1?5月，全国房地产共完成土地开发面积 3771 万平方米，同比增长 43.7%。房地产施工面积达到 43 1 1 2万平方米，其中新开工 面积 14355.8 万平方米。房地产开发到位资金 3105 亿元，同比增长 35%，比上 年同期增幅高 14 个百分点 [1] 。其中东部沿海地区城市化进程较快 , 外来人口比较 多, 经济发展迅速 , 因此给房地产带来了商机 ; 西部地区由于气候和地理位置的影 响除了部分地区旅游城市外 , 房地产业发展较为缓慢 ; 由于全国房地产市场受当 地政策和人文环境等诸多因素影响 , 发展十分不均衡价格差异较大。由此可见研 究我国房地产市场经济发展与投资决策是非常有必要的。 我国房地产投资决策存在的问题 我国目前房地产投资决策存在着较多的问题，在市场信息不完全确定，风险 性高的情况下， 就促使许多房地产投资者和房地产投资研究人员进行投资决策研 究，提出应用灰色理论方法来解决投资决策中存在的问题。 1.3.1 房地产市场产品供求结构失衡 一些大中城市中高档价位产品大面积空置， 严重的供过于求， 影响投资决策 的确定。 据调查 2003-2004 年我国商品房空置率分别为 17.0%、16.4%、15.0%，商品