房地产经纪操作实务-主要内容.docxVIP

PAGE23 / NUMPAGES23 第一章 房地产经纪业务类型及流程 第一节 房地产经纪业务类型及服务内容 前言：房地产经纪业务是指房地产经纪机构和经纪人员为获取报酬而从事的以促成房地产交易为核心内容的主要工作。 一 、房地产经纪业务类型 根据标的房地产所处市场类型：新建商品房经纪业务、存量房经纪业务（为主） 根据促成的交易类型：买卖经纪业务、租赁经纪业务 根据标的房地产用途：住宅经纪业务、商业房地产经纪业务 根据经纪服务方式：房地产代理业务（代表某一方：买方代理、卖方代理）、房地产居间业务（中立第三方） 二、现阶段我国房地产经纪业务的主要类型 存量房买卖居间业务 存量房租赁经纪业务 ◆租赁居间 ◆租赁代理（过去又称房屋银行） 新建商品房销售代理业务（向房地产开发企业收取佣金） 三、房地产经纪服务的内容 存量房买卖居间业务：提供买卖信息；提供交易流程、交易风险、市场行情和交易政策咨询；房屋实地查看和权属调查；发布信息及进行广告宣传；协助议价、交易撮合、订立房屋买卖合同；代办抵押贷款(如有需要)；协助交易资金结算及监管；协助缴纳税费，代办不动产登记(如有需要)；协助交验房屋等。 新建商品房销售代理业务：市场调研；项目本体分析、竞争产品分析、客户定位等项目营销策划咨询；项目宣传及推广；对商品房进行销售；协助签订商品房买卖合同及房屋交验等。 存量房租赁居间业务：提供租赁信息；提供市场行情和相关政策咨询；房屋实地查看和权属调查；发布信息及进行广告宣传；协助议价、交易撮合、订立房屋租赁合同；代办房屋租赁合同备案手续；协助缴纳税费；协助交验房屋等。 存量房租赁代理业务：市场行情和交易政策咨询；房屋实地查看和权属调查；发布信息及进行广告宣传；装饰装修和家具家电配备；代收代付租金；代办电配备；代收代付租金；代办租赁合同备案手续；代缴税费；房屋交验等。 第二节 存量房买卖居间业务流程 ①接受委托阶段 ②调查推广阶段 ③匹配带看阶段 ④洽谈签约阶段 ⑤结算交验阶段 一 、接受委托阶段 搜集房地产交易信息 l 房地产交易信息包括房源信息、客源信息、价格信息。 l 信息搜集是做好房地产经纪业务的前提，在卖方市场（供不应求，卖方占优勢的市场）上，房源信息的搜集尤为重要。 客户接待 l 卖方客户接待流程：主体身份识别；了解卖房的原因和资金要求；了解房屋本身的权利状况；告知委托人必要事项；告知委托人近期类似房地产价格。 l 查看资料：房地产权属证书原件及复印件；房屋所有权人的身份证；共有权人同意出售证明；委托人身份证件、授权委托书等 l 买方客户接待流程：核实买方的主体资格；沟通购房需求；询问购房预算；告知房屋交易的一般程序及风险；告知经纪服务内容、收费标准和支付时间；告知拟购房的市场信息。 签订房屋买卖经纪服务合同 二 、调查推广阶段 信息核验 l 卖房委托需到不动产登记部门核实房屋产权 l 买房委托需对购房人购房资格进行核验 房屋实地查看 编制房屋状况说明书（让卖方签字确认） 发布房源信息 三 、匹配带看阶段 信息配对及约看 带客看房及回访 四 、治谈签约阶段 撮合交易双方 协助签订房屋买卖合同 l 告知买卖双方签约的注意事项 l 查验房地产权属证书及买卖双方的相关证件 l 为买卖双方讲解合同条款 五 、结算交验阶段 佣金及交易资金结算 l 佣金明码标价 l 不得赚取差价 协助办理缴税及不动产转移登记 房屋交验 第三节 存量房租赁居间业务流程 一 、接受委托阶段 搜集房地产交易信息 客户接待 l 出租客户接待流程：主体身份识别；了解房屋基本情况；告知委托人必要事项；告知委托人近期类似房地产租金水平；沟通对承租人的特殊要求。 l 查看资料：房地产权属证书原件及复印件；房屋所有权人的身份证；共有权人同意出租证明；委托人身份证件、授权委托书；房屋所有权人同意转租的证明等。 l 承租客户接待流程： 签订房屋租赁经纪服务合同 二 、调查推广阶段 实地查看房屋 编制房屋状况说明书（让出租方签字确认） 发布房源信息 三 、匹配带看阶段 ◆ 信息配对及约看 ◆ 带客看房及回访 四 、治谈签约阶段 ◆撮合交易双方 ◆ 协助签订房屋租赁合同 l 引导双方协商租赁合同相关条款 l 查验相关文件，如房地产权属证书、双方身份证明、共有权人同意出租证明等 l 提醒双方签订合同的注意事项 l 为租赁双方讲解合同条款 五 、结算交验阶段 ◆佣金及交易资金结算 l 向支付佣金方开具发票 l 押金一般为一个月租金 ◆房屋交验 l 安排双方填写房屋交接单，完成钥匙交接。 l 协助承租人检查以下事项：房屋内部是否完好，家具电器能否正常使用；记录水电燃气等仪表读读数；协助点收钥匙，并在设备清单上签字。 第四节 新建商品房销售代理业务流程 新建商品房销售代理一般分