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房地产公司取得预售收入的账务处理 《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》规定，纳 税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的， 其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。《中华人民共和 国土地增值税暂行条例实施细则》规定，纳税人在项目全部 竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其 他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值 税，待该项目全部完工、办理结算后再进行清算，多退少补。 《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的 通知》(国税函［2008 ］299 号)规定，房地产开发企业按当 年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、 建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施 等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收 入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额， 计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实 际利润再进行调整。预计利润率暂按以下规定的标准确定： （一）非经济适用房开发项目 1、位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所 在地城区和郊区的，不得低于20%。 2、位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低 于15%。 -可编辑修改- 3、位于其他地区的，不得低于10%。 （二）经济适用房开发项目 经济适用房开发项目符合《建设部、国家发展和改革委 员会、国土资源部、中国人民银行关于印发〈经济适用房管 理办法〉的通知》（建住房［2004 ］77号）等有关规定的， 不得低于3%。 那么，房地产开发企业取得预售收入应如何进行会计处 理？笔者认为，可以在不增设会计科目的情况下，对预收账 款应缴纳税费，根据其纳税环节，分别通过“预付账款”（开 发建设周期预计超过 1 年时也可通过“长期待摊费用”科 目）、“递延所得税资产”科目来核算。因为房地产开发企业 在收到客户预付的款项时，不符合收入确认条件，会计上将 其确认为负债。 按照税法的规定，房地产开发企业采取预售方式销售开发 产品的，其当期取得的预售收入应先按规定的预计利润率计 算出预计利润，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业 所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。也就是说，这 部分预收账款未来期间按照《企业会计准则》的规定确认收 入时，不再计入应纳税所得额。所以，该项负债的计税基础 为预收账款的账面价值减去未来期间可全额税前扣除的金 额，即预收账款的计税基础为零。该项负债的账面价值与计 -可编辑修改- 税基础之间产生的暂时性差异，会减少企业未来期间的应纳 税所得额，为可抵扣暂时性差异，符合确认条件的情况下， 应确认为递延所得税资产。 基本案例 某房地产开发有限公司，主要从事普通住宅的开发、建设 及其销售。公司于2008年1月开发了“绿色家园”项目，整个 工程于 2008 年底全部竣工决算并交付使用。在项目竣工 前，预售开发产品取得收入4000 万元，除按国家统一规定 计算缴纳预售收入的相关税费外，还依据当地规定按预收账 款的1%预缴土地增值税40万元。项目竣工后，商品房全部 售出取得收入 6000 万元。与开发该项目有关的实际支出具 体包括：取得土地使用权支付的地价款 1200万元、房地产 开发成本2300万元、房地产开发费用310万元。 该公司营业税税率为 5% ，城市维护建设税税率为7% ， 教育费附加征收率为3% ；预售收入的预计利润率为15% ， 企业所得税税率为25%。假设2008年该公司没有开发其他 项目，也未发生其他经济业务事项，则依据资料应作账务处 理如下：（单位：万元） 1、收到预收房款时 借：银行存款 4000 -可编辑修改- 贷：预收账款4000 2、预提应缴纳营业税金及附加 借：预付账款——营业税金及附加 220 贷：应交税费——应交营业税 200 应交税费——应交城市维护建设税 14 应交税费——应交教育费附加 6 3、预提应缴纳土地增值税时 借：预付账款——土地增值税 40 贷