2020年全球写字楼市场影响与复苏.pdf

戴德 梁行研究团 队 全球写字楼市场影响与复苏 2020年12月 作为新冠疫情对于全年商业房地产行业以及写字楼未来的影响系列报告四部曲的开篇，本报告探究了全球写字楼市场 的周期性和结构性变化，以及其对于复苏时点的影响。在第二部分，通过深入回顾学术文献以及行业研究，我们将探讨 写字楼及居家办公的益处，着重聚焦于若干重要的领域，包括生产力、文化、品牌化、员工参与度及创造性。在第三部 分，此系列将转换视角，寻找最优化的模型，在模型中囊括灵活性及未来的职场生态系统，该系统由写字楼、居家办公 和能够创造更高的员工满意度、生产力及盈利能力的场所组成。最后，在系列的尾篇，我们将探索未来。通过聚焦影响 建筑环境的方方面面⸺包括经济、区域人口特征、技术、社会迁移和政治形势⸺我们力图回答不断变化的行为模式 将如何影响决策。 简介 新冠疫情正在扰乱经济运行，加速转变并开启了将持续数年的结构性变化。疫情带来了多股直接影响写字楼基本面的 力量，它们直接影响写字楼部门的基本面。其中一些影响是周期性的⸺例如，新冠肺炎疫情导致的经济衰退将会导 致使用写字楼的职位减少、空置率变高，而且将会对租金造成下行压力。其他影响是结构性的，比如有更高比例的员工 将会定期居家办公。在本报告中，我们研究了疫情对于写字楼类型基本情况所带来的整体的周期性和结构性影响，并 且我们呈现了三个预测的情景，阐明了基于当前可获得的信息可能发生的的结果。 最后，我们的研究仅仅在区域层面做出预测；我们承认并非每个城市均遵循我们在综合的调查结果中列示的相同的路 径。此外，尽管我们相信所设情景的范围已足够广泛，以捕获可能的结果，而且基于当今可用的数据，我们所做的假设 是充分合理的，但我们承认当前的展望存在着不确定性。 目录 主要调查结果 2 各区域写字楼5年前景 3 研究概览 4 亚太区 6 大中华区 10 欧洲 14 美国 18 加拿大 22 参考目录 26 附录A ：经济情景假设 29 附录B：建模假设 31 新视角：从新冠疫情到绩效 cushmanwakefi 1 戴德 梁行研究团 队 点 击 此 处 返 回 目 录 页 主要调查结果 • 在研究中，我们得出结论，居家办公趋势的结构性影响将会被一些因素抵消，比如经济增长、人口增加，以及使用 写字楼的渗透率，这意味着在十年的预测期间内对写字楼的需求量将会继续增长。 • 在全球范围内，近期写字楼租赁的基本面将受到较大负面影响。世界范围内，2020年第2季度至2021年第3季 度，新冠疫情引起的经济衰退以及结构性影响将会导致9,580平方英尺的负吸纳。这一影响严重大于金融危机 的影响，当时吸纳减少8,500万平方英尺。对于西方国家，此影响更加明显。在金融危机时期，加拿大、欧洲和美 国合计吸纳峰谷波动为1.205亿平方英尺。我们预测这些地区，包括2020年第2季度的数据，净吸纳的峰谷差为 2.117亿平方英尺。 • 在这9,580平方英尺的负吸纳中，82%是与周期性因素相关⸺也就是使用写字楼的岗位减少以及联合办公的影 响。剩余的18%是与结构性因素相关，主要是基于永久性远程办公的员工和灵活性办公的员工⸺指部分时间远程 工作的人⸺份额将会增加的假设。 • 全球写字楼空置率将会从疫情前（2019年第4季度）的10.9%上升至2022年第2季度的15.6%。预计从2020年第 2季度至2022年第1季度，全球租金将从高点下滑10.9%。 • 在研究中，我们假设美国和欧洲永久性居家办公的人员比例从新冠疫情前的~5-6%上升至新冠疫情后的~10-11%， 并且弹性办公的人员比例从~32-36%上升至大约50%。在亚太和大中华区，这些结构性影响显著更低，在这些地区 居家办公是（预计仍将是）不太普遍的。 • 抵消效应是持续了数十年的密集化办公趋势的潜在逆转，在上述趋势中各公司为每名在写字楼办公的员工吸纳的